종합부동산세 산정방법과 세율

부동산을 보유할 때 알아두면 좋을 세금정보를 정리합니다.

주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세됩니다. 토지는 종합합산대상 및 별도합산대상 토지로 나누어 재산세와 종합부동산세가 과세됩니다. 그리고 재산세에는 지방교육세·지역자원 시설세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과됩니다.

종합부동산세 과세대상 및 공제금액

종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금입니다. 1차적으로 재산세를 과세하고, 2차적으로 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서만 종합부동산세를 과세합니다.

과세대상

주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산 토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 금액 초과 시 과세대상이 됩니다.

공제금액

과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

과세대상 유형 및 과세단위의 구분	공 제 금 액
주택	6억원(1세대 1주택자 9억원)
종합합산토지(나대지, 잡종지 등)	5억원
별도합산토지(일반건축물의 부속 토지 등)	80억원

1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다. 다만, 1주택 외에 임대주택을 보유한 경우로 임대주택 외의 1주택에 주민등록이 되어 있고, 실제 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.

부동산 유형별 과세대상의 구분

구분	부동산의 종류		재산세	종합부동산세
건물	주거용	주택(아파트, 단독·다가구·다세대), 오피스텔(주거용)	○	○
		별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것)	○	Ｘ
		일정한 건설임대주택·매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택	○	Ｘ
		일정한 미분양주택·사원용 주택·기숙사·가정 어린이집용 주택	○	Ｘ
	기타	일반건축물(상가·사무실·빌딩·공장·기타사업용 건물)	○	Ｘ
토지	종합합산	나대지, 잡종지, 일부 농지·임야·목장용지 등	○	○
		재산세 분리과세대상 토지 중 기준 초과 토지	○	○
		재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준 초과 토지	○	○
		재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	○	○
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것)	○	○
		법령상 인·허가 받은 토지	○	○
	분리과세	일부 농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%)	○	Ｘ
		공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%)	○	Ｘ
		골프장, 고급오락장용 토지(재산세 4.0%)	○	Ｘ

과세표준 산정방법

산정방법

1주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

2토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

과세대상	과세표준	공시가격기준
주택	(주택 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 6억원[각주:1]) × 80%	주택 공시가격
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)	(토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 5억원) × 80%	개별공시지가
별도합산토지 (일반건축물의 부속 토지 등)	(토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 80억원) × 80%	개별공시지가

종합부동산세 계산

종합부동산세 세율

과세대상	공정시장가액비율	과세표준	세율	누진공제세액
주택	80%	6억원 이하	0.5%	━
		6억원 초과 12억원 이하	0.75%	150만원
		12억원 초과 50억원 이하	1%	450만원
		50억원 초과 94억원 이하	1.5%	2,950만원
		94억원 초과	2%	7,650만원
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)	80%	15억원 이하	0.75%	━
		15억원 초과 45억원 이하	1.5%	1,125만원
		45억원 초과	2%	3,375만원
별도합산토지 (일반건축물의 부속 토지 등)	80%	200억원 이하	0.5%	━
		200억원 초과 400억원 이하	0.6%	2,000만원
		400억원 초과	0.7%	6,000만원

납부할 종합부동산세 계산방법

{(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) × 공정시장가액비율} × 세율 - 법정 공제세액

법정 공제세액

1재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세상당액

21세대 1주택 세액공제액

3세부담상한액을 초과하는 금액

세부담 상한액

전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.

당해연도 총세액상당액(재산세 + 종합부동산세) ≦ 전년도 총세액상당액(재산세 + 종합부동산세) × 150%

1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택 고령자·장기보유자에 대한 세액공제

1고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

2장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%

종합부동산세 고지·납부

1매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정합니다.

2납세의무자는 납부기간(12월 1일~12월 15일)에 고지된 세액을 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷 뱅킹, 홈택스 접속을 통한 전자납부 또는 신용카드 납부도 가능합니다.

종합부동산세 분할납부

납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

분할납부 할 수 있는 세액

1납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액

2납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

농어촌특별세

종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.

1. 1세대 1주택자의 경우 9억원 [본문으로]