부동산에 대한 포괄사업양수도 계약


사업의 포괄양도양수계약이란 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말합니다.


사업의 포괄양도양수계약이란 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말합니다. 포괄양수도계약은 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 속합니다. 따라서 세금계산서 발급대상이 아니며, 부가가치세를 거래징수해서는 아니됩니다.


포괄양수도 계약이 아님에도 부가가치세 신고를 하지 않거나 반대로 포괄양수도 계약임에도 세금계산서를 발급하고 부가가치세 신고를 한 경우 모두 부가가치세법상 가산세가 적용됩니다. 실무상 포괄양수도 계약 여부를 판단하기 어려운 경우가 있는데 이러한 문제점을 보완하기 위해 양수자 대리납부제도를 두고 있습니다.


재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도

사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니합니다. 다만, 다음의 경우는 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 것으로 봅니다.


사업부분별 양도 및 사업변경시 포괄양수도로 보는 경우

1법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우

2조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우

3양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우


권리와 의무 중 제외하여도 되는 경우

사업장별로 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 봅니다.

1미수금에 관한 것

2미지급금에 관한 것

3해당 사업과 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것


유의사항

1포괄양수도 계약은 매매계약서에 특약으로 맺어져도 족합니다. 그 대신 실질적으로 포괄양수도계약임이 확인되어야 문제가 없습니다.

2특약내용이 적힌 매매계약서를 양도자는 폐업 신고시, 양수자는 사업자등록시 세무서에 제출하여야 합니다.

3간단한 상가매매처럼 아주 단순한 경우가 아니라면 반드시 포괄양수도계약여부에 대한 검토를 충분히 진행하여야 합니다.


포괄양수도 양수자 대리납부제도

사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 포괄양수도에 해당되지 않습니다. 즉, 부가가치세가 과세되는 사업의 양도에 해당합니다.


대리납부방법

사업의 양도에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음달 10일까지 법 제49조 제2항(확정신고와 납부)을 준용하여 다음 각 호의 사항을 적은 부가가치세 대리납부신고서와 함께 사업장 관할 세무서장에게 납부하거나 국세징수법에 따른 납부서를 작성하여 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 합니다.

1사업양수자의 인적사항

2사업의 양수에 따른 대가를 받은 자의 인적사항

3사업의 양수에 따른 대가의 가액과 부가가치세액

4그 밖의 참고 사항


공제 방법

1세금계산서 발급 여부

현행 규정상 세금계산서 발급의무 면제규정에 해당되지 아니하므로 세금계산서를 발급하여야 합니다.


2대리납부세액 공제 방법

양도자가 부가가치세 신고서상 "사업양수자의 대리납부 기납부세액"란에 기재하여 매출세액에서 공제 받습니다.


3대리납부불이행 및 포괄양수도가 아닌 경우

사업양수자가 대리납부하지 아니한 경우 및 포괄적인 사업양도가 아닌 경우로서 그 공급시기에 사업양수자가 발급받은 세금계산서상의 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있습니다.


4가산세 적용 여부

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하는 거래에 대하여 양수자가 대리납부하지 아니하고 양도자가 세금계산서를 발급하고 부가가치세 신고와 함께 매출(매입)처별 세금계산서합계표에 기재하여 제출한 경우 매출(매입)처별세금계산서합계표가산세를 적용하지 아니하나, 과소신고가산세, 초과환급신고가산세 및 납부ㆍ환급불성실가산세는 적용합니다.


유형별 사례

사업의 양도에 해당하지 않는 사례 (집행기준 10-23-2)

1사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우

2사업자가 한 사업장 내에 둘 이상의 과세사업을 겸영하던 중 특정 과세사업만을 포괄적으로 양도하는 경우

3부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업지의 부동산을 매각하는 경우

4종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우

5부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우


양수도일 이후 변동은 포괄양수도에 영향이 없음

부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대업에 사용하던 건물 및 임대보증금 등 임대사업에 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 후, 양수자가 승계받은 건물을 임대업에 사용하다가 건물의 일부를 양수자의 다른 사업에 직접 사용하는 때에도 당초 사업양도에는 영향을 미치지 아니하는 것임(심사부가 2010-0188, 2010.12.16., 부가-505, 2014.5.29.).


사업양도양수계약서를 작성하지 않은 경우

사업의 양도는 사업장별로 사업용자산을 비롯한 인적ㆍ물적 시설 및 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 것으로서, 이 경우 거래당 사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것이다(서삼-662, 2006.4.5., 법규부가2014-408, 2014.8.2).




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