주택임대업 - 비과세 주택임대소득의 범위, 주택의 범위 및 주택의 계산



주택을 임대하여 얻은 소득의 경우 보유한 주택수에 따라서 과세되는 대상과 범위가 다릅니다. 아래에서는 비과세되는 주택임대소득에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


소유주택 수에 따른 비과세

1개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득은 제외)에 대해서는 소득세를 과세하지 아니합니다.


총수입금액기준에 따른 비과세

해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천 만원 이하인 자의 주택임대소득(2018.12.31. 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)에 대해서는 소득세를 과세하지 아니합니다.


소유주택 수에 따른 주택임대소득의 과세여부

1주택을 소유한 경우

구분 고가주택 외 1고가주택
연간 월세수입 2천만원 이하 연간 월세수입 2천만원 초과 연간 월세수입 2천만원 이하 연간 월세수입 2천만원 초과
월세 2비과세 비과세 2비과세 과세
간주임대료 과세 대상 아님


1과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택

22014 년~2018년 귀속분까지만 비과세 하고, 2019년 귀속분부터 과세


2주택을 소유한 경우

구분 고가주택 외 1고가주택
연간 월세수입 2천만원 이하 연간 월세수입 2천만원 초과 연간 월세수입 2천만원 이하 연간 월세수입 2천만원 초과
월세 2비과세 과세
간주임대료 과세 대상 아님


1과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택

22014 년~2018년 귀속분까지만 비과세 하고, 2019년 귀속분부터 과세


3주택 이상을 소유한 경우

구분 고가주택 외 1고가주택
2연간 총수입구입금액 2천만원 이하 연간 총수입구입금액 2천만원 초과
월세 3비과세 과세
4간주임대료 3비과세 과세


1과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택

2연간 월세수입과 간주임대료(간주임대료 과세 대상에 해당하는 경우)의 합계액을 의미

32014 년~2018년 귀속분까지만 비과세 하고, 2019년 귀속분부터 과세

4주택 수가 3주택 이상인 경우에만 보증금 간주임대료에 과세합니다. 이때 주택수에서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(2017년 귀속분부터는 60제곱미터 이하)인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 귀속분까지는 제외합니다.


2019.1.1 이후 주택임대업의 총수입금액 합계액이 2천만원 이하인 경우

주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음의 세액 중 하나를 선택하여 적용합니다.

1분리과세를 적용하기 전의 종합소득 결정세액

2다음의 세액을 더한 금액

분리과세 주택임대소득의 사업소득금액 = (총수입금액 - 총수입금액x60% - 400만원*) x 14%

그 외의 종합소득 결정세액


주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례

해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득이 있는 경우에도 종합소득과세표준 확정신고를 하여야 합니다..


사업자등록 의무배제

새로 사업올 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세부서장에게 등록하여야 합니다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니합니다.(2019.1.1.부터 시행)


주택과 주택부수토지의 범위

1"주택"이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, "주택 부수 토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 중 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말합니다.

건물의 연면적 (지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준에 관한 규정」 제2조 제 3호 에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적


2주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용 건물")이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적과 사업용 건물부분의 면적을 계산하여 각각 적용합니다.

주택부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 봅니다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 위 1과 같습니다.

주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 아니합니다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 1과 같습니다.


구분 건 물 부수토지
주택면적 > 사업용건물면적 전부 주택 전부 주택부속토지

주택면적 ≤사업용건물면적

주택부분 외의 사업용 건물부분은 주택으로 보지않음 총 토지면적 ×(주택부분면적 / 총건물면적)


고가주택의 범위

고가주택이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 소득세법에 의한 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택을 말합니다.


주택 수의 계산

주택임대소득의 비과세 여부를 판단함에 있어서 주택 수는 다음에 따라 계산합니다.

1다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다 .

2공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 소유자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다.

3임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 해당 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택 수로 계산합니다.

4본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.

5국외주택을 포함하여 계산합니다.


주택임대보증금 등에 대한 총수입금액계산의 특례(간주임대료)

거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 "‘보증금 등")을 받은 경우에는 일정한 산식에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입합니다. 다만, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택인 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우를 말합니다.


예규

오피스텔 임대소득에 대한 과세여부 등

오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대소득에 해당합니다.

조합원입주권은 그 사용검사필증 교부일 이후부터 주택으로 봅니다.


주택을 임차하여 전대하는 경우 임차인의 주택으로 보는지 여부

주택을 임차하여 전대시에는 해당 임차인의 주택으로 보는 것이므로 임차인이 임차한 주택부분의 기준시가가 9억원을 초과하는 때에는 고가주택에 해당합니다.


과세기간 중에 고급주택에 해당된 경우 소득세과세 여부

고급주택의 임대료에 대하여 소득세를 신고함에 있어서 고급주택의 해당 여부는 과세기간 종료일 헌재를 기준으로 하는 것입니다.


주택임대소득 비과세 판단 시 주택 수 계산방법

비과세 주택임대소득을 적용함에 있어 구분 등기된 상가와 주택이 연점되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 사용하는 경우 1주택으로보는 것입니다.




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