재건축·재개발주택 - 01 1세대 1주택 비과세 규정 개요


재건축·재개발주택의 양도시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 내용에 대해서 정리합니다.


조합원입주권은 양도소득세 과세대상 중 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 재건축·재개발이 진행되는 경우 주택은 부동산을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 변환됩니다.



재건축·재개발주택 1세대 1주택 비과세

재개발ㆍ재건축사업이 진행됨에 따라 종전 주택과 부수토지는 권리변환일 이후 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다가 신축한 주택이 완성되면 다시 부동산으로 변환됩니다. 이때 종전주택과 부수토지가 재개발사업으로 권리로 변환되어 조합원입주권인 상태에서 양도를 하는 경우 원칙적으로 부동산이 아닌 권리의 양도이므로 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 규정한 1세대 1주택 비과세 규정을 직접 적용할 수 없어서 「소득세법」 제155조 제17항에 조합원입주권에 대한 비과세 특례규정을 별도로 두고 있습니다.


여기서 비과세특례의 의미는 조합원입주권이 주택수에 포함된다는 의미이며, 주택으로 간주된다는 의미는 아닙니다. 즉, 조합원입주권을 보유한 상태에서 다른 주택 등을 양도하는 경우 1세대 1주택자에 해당되지 않거나 다주택자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수에 포함하여 2주택자 또는 3주택자로 판단한다는 의미입니다.


조합원입주권이 주택수에 포함됨에 따라 공사기간 중에 보유하던 1주택을 양도하거나 1주택자가 조합원입주권을 취득한 이후 1주택을 양도하는 경우에도 1세대 2주택자가 됩니다. 다만 주택과 조합원입주권을 함께 보유하는 경우로서 실수요 목적으로 조합원입주권이나 주택을 취득한 경우에는 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 양도하는 1주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있도록 「소득세법 시행령」 156조의2가 신설되었습니다.


조합원입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 규정에 관련된 법령은 다음과 같으며, 상세 내용은 별도 포스팅하여 정리하도록 하겠습니다.


부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환시기

종전부동산이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 관리처분계획인가일이며, 조합원입주권이 부동산으로 다시 변환되는 시기는 준공일


조합원입주권 주택수 포함

조합원입주권은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택수에 포함하여 계산


조합원입주권 비과세 특례

1주택과 1조합원 입주권을 소유한 경우 양도하는 조합원입주권에 대한1세대1주택 비과세특례


실수요목적으로 취득한 조합원입주권 비과세 특례

1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례


준공 후 재건축한 신축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정

거주기간은 소유한 기간 중의 실제 거주기간으로 산정하고, 보유기간은 종전주택 취득일과 공사기간 및 양도일까지의 기간을 합산하여 산정


1세대 2주택 중 1주택이 주택재개발사업이 시행된 경우

조합원 입주권도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서는 주택수에 산입되기 때문에 양도하는 1주택은 비과세 규정을 적용받을 수 없음


1주택자가 재개발 사업 시행 기간 중 1주택을 취득하여 양도한 경우

1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시정비법에 의한 주택재개발사업 또는주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득하여 일정한 요건을 갖춘 경우에는 해당 주택을 양도시 보유기간에 불구하고 비과세를 적용받을 수 있음




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