부동산매매업의 정의와 양도소득과의 소득구분


부동산매매업의 정의와 양도소득과의 소득구분에 대해 정리하도록 하겠습니다.


부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말합니다.


아래에서는 부동산매매업의 정의와 양도소득과의 소득구분에 대해 정리하도록 하겠습니다.


부동산매매업의 정의

일반적으로 사업소득은 영리를 목적으로 계속적이고 반복적으로 이루어지는 경제활동에서 얻어지는 소득입니다. 사업자등록 여부에 관계없이 계속적이고 반복적인 부동산 거래를 통하여 소득을 얻는 개인이 있다면 그는 부동산매매업자로서 종합소득세를 부담하여야 합니다. 「소득세법」상 부동산매매업은 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업은 제외, 다만 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 포함)을 말합니다.


주택을 신축하여 판매하는 사업은 부동산업아 아닌 주택신축판매업이라는 건설업으로 분류됩니다.


부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모․횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 함(대법원 95누10969, 1996. 02. 23).


부동산매매업과 양도소득의 구분

양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득(소법§94)으로 규정하고 있어 외형상 소득의 구분이 명확한 것으로 보이나 실제 적용에 있어서 사업성 유무의 판단은 매우 주관적이어서 단순한 판매횟수 등 객관적 요소에 의한 소득의 구분은 그다지 용이하지 않습니다.


부동산의 양도가 양도소득 또는 사업소득에 해당되는지의 여부는 그 규모·횟수·태양·상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단 할 사항임(재산 46014-28, 2002. 01. 31).


부동산매매업의 특징

부동산매매업에 대한 사업성의 특징은 아래와 같습니다.


1해당 부동산의 양도 이전부터 같은 부동산의 양도행위를 계속ㆍ반복하여 왔거나 그 부동산 거래상대방이 특정 소수가 아닌 불특정 일반고객을 상대로 하는 경우


2부동산의 취득목적이나 보유상황 및 처분이유 등이 부동산 자체에 대한 투자 또는 사용목적이 아니라 단기간의 매매차익을 취하기 위하여 그 보유기간이 비교적 단기인 경우


3부동산을 매매하고자 하는 자가 매매 업무에 종사하는 직원, 특별대리인 내지 중개인을 고용하여 부동산매매를 위한 상업적 광고를 행한 경우


4부동산 매매차익의 발생원인이 우연한 외부 경제적 사정에 의한 것이 아니라 양도자가 해당 부동산에 대하여 자본을 투하하여 개량 또는 조성행위에 따른 경우


양도소득의 특징

양도소득의 특징은 부동산 등의 양도가 일회성 또는 간헐적으로 일어나며, 그 사유 또한 장기투자 또는 해당 부동산 용도로 사용하기 위한 것이 대부분입니다. 그러나 이 경우에도 매우 사실적인 판단이 필요합니다.


소득구분착오로 인한 가산세 부과여부

부동산을 양도하는 행위가 종합소득세 과세대상인지 아니면 양도소득세의 과세대상인 양도인지 여부를 세법지식이 부족한 납세자 입장에서 판단하기 어려운 측면이 있다 할 것이고, 양도소득세와 종합소득세는 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하며, 납세자가 부동산 등을 양도한 때 양도소득세를 신고·납부하는 것이 일반적인 점 등을 고려하면 청구인 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 과세대상으로 착오를 일으켜 양도소득세를 신고한 이 건에 대하여 신고하지 않았다는 이유로 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 판단됨(국심2004서4107, 2005. 6. 21).




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