양도세 중과제도 - 2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 2주택의 적용기준


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 2주택의 적용기준에 대해서 정리합니다.


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 2주택(조합원입주권포함)인 경우 조정대상지역 소재한 양도주택에 대한 가산초과누진세율(16~52%) 적용기준

2018. 4. 1. 이후 국내 소재주택 양도일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대가 다음의 주택 소재지역 기준과 주택가액 기준(양도당시 기준시가) 중 어느 하나에 해당되는 경우로서 2주택인 경우, 양도주택이 조정대상지역에 소재한 경우는 가산초과누진세율(16~52%)을 적용함과 동시에 장기보유특별공제가 배제됩니다.


다만, 아래 열거한 20가지의 유형 어느 하나에 해당되는 주택은 비록 2주택 이상의 주택 수에는 포함될지라도 일반초과누진세율과 장기보유특별공제 규정을 적용합니다.


1세대 2주택 이상 주택 수 계산

주택양도일 현재 1세대가 보유한 주택의 수가 2호 이상인 경우로서 그 주택수의 계산은 일정기준에 해당되는 주택만으로 하며, 그 중 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재한 경우만 가산초과누진세율(16~52%)을 적용하므로 아래에 따라 주택수 계산에 따른 1세대 2주택 이상인 경우로써 양도주택의 소재지가 조정대상지역 해당여부를 판단합니다.


주택소재기준

수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 기타 5대 광역시(대전, 광주, 대구, 부산, 울산) 및 세종특별자치시 소재 주택(양도당시 기준시가 3억 원 초과 여부 불문). 다만, 인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역・경기도 내 도농복합형태 시의 읍・면지역, 기타 5대 광역시의 군지역, 세종특별자치시의 읍・면지역 소재 주택은 제외


수도권 : 서울, 인천광역시, 경기도

광역시의 군지역 : 인천광역시(강화군・옹진군), 대구광역시(달성군), 부산광역시(기장군), 울산광역시(울주군)

기타 5대 광역시 : 대전・광주・대구・부산・울산광역시

2주택 이상 주택 수 계산에 불포함 되는 주택

수도권과 5대 광역시 외 도의 동지역에 소재한 기준시가 3억원 이하인 주택

전국의 군과 읍또는 면지역에 소재한 기준시가 3억원 이하인 주택

세종특별자치시의 읍 또는 면지역 소재한 기준시가 3억원 이하인 주택


주택가액기준(양도당시 기준시가)

인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역・경기도 내 도농복합형태 시의 읍・면지역, 기타 5대 광역시의 군지역, 경기도 외 기타 도지역, 세종특별자치시의 읍・면지역 소재 주택으로 양도당시 양도주택 또는 다른 일반주택의 기준시가 3억원 초과주택


주택유형별 주택수 계산방법

1다가구주택 : 거주자가 선택하는 경우에 한하여 단독주택으로 봅니다. 즉, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다.

2공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서(상속지분이 가장 큰 자, 상속주택 거주자, 상속인 중 최연장자)에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

3부동산매매업자의 상품인 재고주택: 재고자산(상품)일지라도 거주자 본래의 다른 소유주택과 함께 주택수를 계산합니다. 그러나, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택인 경우에는 포함하지않습니다


1세대 2주택 이상의 주택 수 계산에 포함될지라도 일반세율 적용대상 주택(소득세법 시행령 제167조의 6, 제167조의 9 )

위 주택의 소재기준 또는 가액기준에 해당될지라도 아래에 열거한 소득세법에 따른 장기임대주택이거나 조세특례제한법에 따른 과세특례(감면) 대상주택 또는 국가가 세제상 보호·장려가 요구되는 주택인 경우는 설령 1세대 2주택 이상의 주택 수 계산에 포함될지라도 아래 열거한 주택을 양도할 때만큼은 일반초과누진세율과 장기보유특별공제규정을 적용합니다.


2주택자의 중과 제외 주택

13주택 이상자의 중과제외대상 주택(장기임대주택 등)

2수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역*의양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택

3취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시·군 소재 주택

취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도

4혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택

5부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택

6소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도)

7일시적 2주택인 경우 종전 주택

8양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(「도시 및 주거환경 정비법」상 정비구역 내 주택은 제외)

9상기 ①~⑥의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우 해당 주택


1주택·1조합원입주권 보유자의 중과 제외 주택

수도권 외 지역(광역시 소속 군 및 읍·면 지역은 포함)의 주택 및 조합원입주권으로서 3억원 이하인 경우는 주택·조합원입주권의 수 계산시 산입하지 않음

2주택자의 중과 제외 주택으로서 ①~⑥ 및 ⑧에 해당하는 주택


1주택자가 주택 취득일부터 1년 경과 후 1조합원입주권을 취득하고 3년 이내 종전주택 양도시 해당 주택


1주택자가 1조합원입주권을 취득하고 3년이 경과하여 종전 주택을 양도하는 경우 해당 주택(다음요건 충족시)

재건축·재개발로 취득하는 주택의 완공 후 2년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주

주택 완공 후 2년 이내 종전주택 양도


1주택자가 해당 주택의 재개발·재건축으로 대체주택을 취득하였다가 양도하는 경우 해당 주택(다음요건 충족시)

사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주

재개발·재건축사업으로 취득하는 주택의 완공 후 2년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주

주택 완공 후 2년 이내 대체주택 양도







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