주택신축판매업의 정의와 소득구분


주택신축판매업의 정의와 소득구분에 대해서 정리합니다.


부동산매매업이란 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업에 해당되는 것으로, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외되는데, 여기서 주거용 건물 개발 및 공급업은 주택신축판매업을 말합니다. 부동산매매업자에게만 세액 계산의 특례 규정과 매매차익 예정신고와 납부 규정이 적용됩니다.


아래에서는 주택신축판매업의 정의와 소득구분에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


주택신축판매업의 정의

1주택을 건설하여 판매하는 사업으로 건설업임

2그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배(도시지역 안의 토지는 5배) 이내의 토지를 포함

3주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지 내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 주택에서 제외. 즉, 주택부분의 신축판매소득은 건설업으로 분류하고 다른 목적의 건물부분의 신축판매소득은 부동산매매업소득으로 분류 다만, 다음에 해당하는 경우에는 그 전체를 주택으로 봄

주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우

주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우

41동의 주택을 신축하여 판매하는 경우

5건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우


부동산매매업이란 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업에 해당되는 것으로, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외되는 것입니다. 만약 신축한 주거용건물을 매각하는 경우 부동산매매업에 해당되지 아니하니하며, 신축한 상가를 매각하는 경우에는 부동산매매업에 해당되어 토지등 매매차익 예정신고를 하여야 하는 것입니다. 따라서 주택양도분은 주택신축판매업으로 상가 양도분은 부동산매매업으로 구분하여 신고하여야 합니다.


미분양주택을 임대 후 양도하는 경우 소득구분

신축주택이 미분양되어 일정기간 임대 후 양도를 하는 경우 양도소득으로 과세해야 할지 사업소득으로 과세해야 할지 쟁점이 될 수 있습니다. 이는 주택매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것이나, 판례의 태도를 보면 주택 신축의 목적 및 기간이 중요한 판단기준이 된다고 할 수 있겠습니다.


쟁점주택을 분양하고 그 대금으로 건축비를 지급하는 조건으로 약정한 점, 청구인이 취·등록세가 감면되는 임대사업자가 아닌 주택신축판매업으로 사업자등록하여 쟁점주택의 신축판매 목적을 대외적으로 표방한 점, 건물준공 후 6개월이 경과하여도 쟁점주택의 분양이 지연됨에 따라 부득이하게 임대로 전환한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 차임 없이 임차보증금만 있는 형태로 임대한 점 등을 감안할 때 쟁점주택의 신축동기가 판매를 위한 것으로 보이고, 다세대주택으로 신축된 것으로 보아 임대목적으로 신축하였다기 보다는 판매를 목적으로 신축하였다고 보여짐(조심 2009서1582, 2009. 07. 22).


소득구분 취득목적 임대기간 사업자등록 자산종류 빈도
주택신축판매 판 매 일시적 매매업 재고자산 계속·반복
양도소득 임 대 장기적 임대업 사업용자산 일시적


주택신축판매업자의 재고 주택이 주택수에 포함되는지 여부

1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택(미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 제외)은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 임대주택(판매목적으로 신축하였으나 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)은 소유주택으로 봅니다.



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