상가임대업 - 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 세금 비교



오피스텔은 용도가 업무용이면 상가, 주거용이면 주택과 관련된 과세체계를 따르도록 되어있습니다. 아래에서는 오피스텔에 대한 세금문제를 정리하도록 하겠습니다.


업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 구분

원래 오피스텔은 건축법을 적용받는 준주택으로 업무용시설에 해당합니다. 그런데 세법은 실질과세 원칙에 따라 오피스텔의 실질용도에 따라서 업무용 또는 주택으로 구분합니다.


업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 세금문제

업무용 오피스텔은 부가가치세를 환급받을 수 있으나 취득세는 부담을 해야 하고, 주거용 오피스텔은 부가가치세 환급이 불가하나, 취득세를 감면받을 수 있습니다.


구분

업무용 오피스텔

주거용 오피스텔

취득단계(부가세)

부가가치세 환급

부가가치세 환급불가

취득단계(취득세)

취득세 감면불가

취득세 감면가능[각주:1]

보유단계

재산세: 과세됨
종합부동산세: 부속토지의 공시지가가 80억을 초과하는 경우 과세됨

재산세: 과세됨
종합부동산세: 다른 주택과 합산되어 기준시가 6억원 초과시 과세됨

임대단계

임대료에 부가가치세가 과세됨
임대소득에 대해서 무조건 소득세가 부과됨

임대료에 부가가치세가 비과세
임대소득에 대해서 연간 2천만원 미달시 한시적으로 비과세

양도단계

일반건물로 과세됨. 따라서 부가가치세와 양도소득세 문제가 발생함

주택으로 취급되어 부가가치세는 비과세되며, 양도소득세 문제가 발생함


업무용 오피스텔과 부가가치세

1업무용 오피스텔을 구입하면서 일반과세자로 등록하면 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

2환급 후 10년 이내에 임대업을 폐지하거나 거주용으로 사용하면 잔존기간에 해당하는 부가가치세를 추징당할 수 있습니다.

3만일 10년 이내에 매각을 하더라도 매수자가 계속 임대를 하면 사업자의 지위가 이어지므로 환급받은 부가가치세는 추징당하지 않습니다.


주거용 오피스텔과 취득세

1신규로 분양된 전용면적 60㎡ 이하인 주거용 오피스텔에 대해 임대주택으로 등록하는 경우 취득세 감면을 받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제31조).

2다만, 취득세를 감면받은 경우 원칙적으로 4년 이상 임대를 하는 조건이므로 이를 위반하는 경우 감면세액이 추징될 수 있습니다.


주거용 오피스텔과 임대소득

주거용 오피스텔이 업무용 오피스텔보다 유리합니다. 주택과 주거용 오피스텔의 임대소득이 개인별 연간 2,000만원 이하이면 비과세 등이 적용되기 때문입니다.


주거용 오피스텔과 재산세

주거용 오피스텔이 업무용 오피스텔보다 유리합니다. 임대주택사업자로서 85㎡이하 오피스텔 등이 2채 이상인 경우 재산세 감면을 받을 수 있기 때문입니다.



  1. 신규로 분양된 전용면적 60㎡ 이하인 주거용 오피스텔에 대해 임대주택으로 등록하는 경우 취득세 감면 [본문으로]

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