미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(租法 제98조의3)


조세특례제한법 제98조의 3 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 정리합니다.



2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 취득하는 미분양주택은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에는 5년간 양도세를 전액 면제하고 과밀억제권역(서울 제외)은 5년간 양도세 60%를 감면합니다.


과세특례의 범위

장기보유특별공제액 계산의 특례

해당 미분양주택 등을 양도(2010.12.31. 이전 양도분에 한함)하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 소득세법 제95조 제2항 [표1]에 따른 보유기간별 공제율(30% 한도)을 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.


일반 누진세율 적용의 특례

1해당 미분양주택 등을 양도하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 일반 누진세율을 적용합니다.

2해당 미분양주택 등을 양도하는 경우 2년 미만 단기양도에 해당하는 경우에도 일반 누진세율을 적용합니다.


감면의 특례

1취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우

100% 감면: 서울 및 과밀억제권역을 제외한 지역에 소재하는 미분양주택(소득세법 제104조의2에따른 지정지역은 제외)

60% 감면: 과밀억제권역(서울 제외)에 소재하는 미분양주택(소득세법 제104조의2에 따른 지정지역은 제외)


2취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 60%에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감합니다.


주택수 계산의 특례

1해당 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수로 보지 아니합니다.

2해당 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 2주택 이상 중과규정 적용시에도 주택수로 보지 아니합니다.


과세특례 요건

미분양주택의 범위

1미분양주택: 주택법 제38조에 따른 사업주체가 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2신규분양주택: 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 주택법 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택으로서 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택

3자기가 건설한 신축주택: 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공하고, 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택


과세특례 적용 신청

과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수· 구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.




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