아파트 분양권 증여시 증여가액의 산정방법(국심2006서3434)

카테고리: 분양권 증여, 증여재산가액, 부부공동명의 / 국심2006서3434(2006.12.22)에 대해서 정리합니다.

증여받은 분양권에 대하여 아파트단지내 부동산중개업소를 상대로 탐문조사하여 확인한 프레미엄시세 중 가장 낮은 가액으로 평가함은 타당하다는 사례입니다.

[제목] 아파트 분양권 증여시 증여가액의 산정방법

[요약] 청구인은 아파트분양권을 증여받았으며, 이때 증여가액을 산정함에 있어 계약금 등 납입금액을 증여가액으로 신고하였으나, 분양권 증여가액에는 증여당시에 형성된 프리미엄 가격을 포함하여 증여가액을 산정하는 것임.

[결정유형] 기각

주문

심판청구를 기각합니다.


이유

1. 처분개요

가. 청구인들(이○○, 송○○)은 2005.2.7. 청구인들 중 송○○의 어머니 노○○ 소유의 ○○○○○시 ○○구 ○○동 ○○택지개발사업지구 ○○○아파트 ○○○동 1601호 입주권(33평형, 이하 “쟁점아파트분양권” 이라 한다)를 증여(이○○ 1/2, 송○○ 1/2 지분)받은 후 쟁점아파트분양권의 증여재산가액을 증여자 노○○이 납부한 계약금 34,868천원으로 평가하여 증여세 신고를 하였다.


나. 처분청은 부동산중개업소를 상대로 조사된 쟁점아파트분양권의 증여 당시 프레미엄가액 160.000천원(이하 “쟁점프레미엄” 이라 한다)을 증여자 노○○이 납부한 계약금에 가산한 금액을 증여재산 가액으로 하여 2006.5.3. 청구인들에게 2005.2.7. 증여분 증여세 9,666,400원(이○○ 고지분)및 8,148,050원(송○○ 고지분)을 각각 결정 고지하였다.


다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.7.3. 이의신청을 거쳐 2006.10.16. 심판청구를 제기하였다.


2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점아파트분양권은 1998년에 ○○시민아파트(이하 “구 주택” 이라 한다)가 철거되면서 구 아파트 소유자들에게 주어진 아파트를 취득할 수 있는 권리로서, 쟁점아파트분양권이 발생된 1998년도 구주택의 가격은 2,000만원~2,500만원이었고, 보상금은 이사비를 포함하여 2,100만원이었으며, 쟁점아파트분양권은 ○○구 ○○동으로만 한정된 것이 아니고 ○○동, ○○동, ○○동 등 ○○공사가 시행하는 택지개발지구내 아파트를 선택하여 아파트분양을 신청할 수 있었으며, ○○동을 제외하고는 프레미엄이 많이 형성되지 못하였다.


청구인들은 구 주택을 1998년 철거 당시 증여받으려고 하였으나, 분양계약후 1회에 한해서 명의변경이 가능하다는 ○○공사의 명의변경규칙에 따라 분양계약금 34,868천원을 납부한 후 2005.2.7.에 명의변경한 것 뿐이며, 분양계약전에는 증여의사가 있어도 증여를 할 수 없는 규정을 간과한 것이다.


또한, 처분청은 단지내 부동산중개업소를 상대로 탐문조사한 바 프레미엄가액이 160백만원~165백만원으로 형성되어 있다고 주장하고 있으나, 쟁점프레미엄은 2005.2.7. 증여 당시의 프레미엄이 아니고 2005년 10월 쟁점아파트분양권으로 취득한 ○○동 ○○○아파트 ○○○동 1601호 (이하 “쟁점아파트” 라 한다)로 입주한 후에 형성된 프레미엄으로 확인 · 파악되고 있고, 쟁점아파트분양권 증여 당시(2005.2.7)의 프레미엄은 주로 3,000만원~5,000만원에 거래되었는데도 불구하고 이의신청시 객관적인 증빙이 없다는 이유로 기각하였으므로 이 건 결정시 작성된 증여세 조사종결복명서와 부동산중개업소 확인서등 쟁점프레미엄을 조사한 관련증빙을 확인할 것을 요청한다.


(2) 청구인들은 처분청의 민원실을 방문하여 분양계약서 등 제반 일체서류를 가지고 증여세액에 대해서 문의를 했으며, 담당직원이 계산해 준 증여세액을 성실하게 신고 · 납부하였다. 그럼에도 불구하고 처분청은 프레미엄이 160백만원 ~165백만원으로 형성되어 있었다고 주장하고 있으나, 청구인들은 민원봉사실 직원으로부터 프레미엄이 증여세과세가액에 포함된다는 이야기를 들은 사실이 없는데도 불구하고 처분청이 쟁점프레미엄에 대하여 증여세 및 가산세를 부과하는 것은 부당하다.


나. 처분청 의견

(1) ○○공사가 택지개발사업을 하는 과정에서 당해 택지개발지역내에 거주하는 기존 주택소유자에게 아파트분양권(세칭 분양딱지)을 제공하는 것을 특별분양이라고 하며, 분양권 행사는 택지개발지역으로 지정된 어느 곳이든 할 수 있으나, ○○동 택지개발지역을 선택하지 않았다면 프레미엄이 많이 형성되지 않았을 것이라는 청구주장은 증여세 과세문제와는 별개의 문제이며, 청구인들은 구 주택 철거 당시 증여받기로 하였으나 분양계약후에만 명의변경이 가능한 ○○공사의 명의변경규칙상 부득이 하게 계약금 불입후인 2005.2.7.에 증여하였다고 주장하나, 상속세 및 증여세법시행령 제23조 제1항 제1호에서 “권리의 이전이나 그 행사에 등기 · 등록을 요하는 재산에 대하여는 등기 · 등록일을 증여재산의 취득시기로 한다” 고 규정하고 있으므로 증여등록일인 2005.2.7. 증여재산의 취득시기로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.


상속세 및 증여세법시행령 제51조 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가할 때 “평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액” 은 증여 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상지급되는 프레미엄이며, 쟁점프레미엄은 조사공무원이 같은 아파트단지내 여러 부동산중개업소를 상대로 쟁점아파트분양권 증여등록일 당시에 거래된 프레미엄을 조사하여 확인된 프레미엄이므로 2005.2.7. 당시 쟁점아파트의 분양권 프레미엄이 3,000~5,000만원에 형성되어 있었고 조사공무원이 확인한 프레미엄이 2005년 2월의 프레미엄이 아니라 2005년 10월 입주후의 아파트 프레미엄이었다는 청구주장을 받아들일 수 없다.


(2) 청구인들은 처분청의 민원실을 방문하여 분양계약서 등 제반 일체서류를 가지고 증여세액에 대해서 문의하고 담당직원이 계산해준 증여세액을 성실하게 신고 · 납부하였다고 주장하나, 청구인들이 상담 당시 민원실 직원에게 당시 형성되었던 프레미엄을 이야기하고 신고안내를 받았는지 여부를 확인할 수 없으며. 과세적부심청구 및 이의신청에서 당시 프레미엄이 3,000~5,000만원에 형성되어 있었다고 주장한 사실을 미루어 볼 때 상담시에도 민원실 직원에게 프레미엄에 대한 내용을 적극적으로 밝히지 않았던 것으로 추정되며, 민원실직원의 신고안내에 따라 신고했다는 이유만으로는 당초 처분이 부당하다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 부동산중개업소를 상대로 조사된 쟁점아파트분양권의 증여 당시 프레미엄가액을 증여세재산가액에 가산한 처분의 당부


(2) 민원창구공무원이 계산해 준 증여세액 계산내용을 신뢰하여 신고하였으므로 이를 부인하고 과세하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부


나. 관련 법령

상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 · 규모 · 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.


상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간 · 성질 · 내용 · 거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.


상속세 및 증여세법시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의 2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다.


1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기 · 등록을 요하는 재산에 대하여는 등기 · 등록일. 다만, 민법 제187조의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.


상속세 및 증여세법시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다.(단서규정생략).


국세기본법 제15조 【신의 · 성실】

납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다.


다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다


(가) 청구인들은 쟁점아파트분양권을 2005.2.7. 청구인 송○○의 어머니로부터 증여받고 증여자가 납부한 분양계약금 34,868천원을 쟁점아파트분양권의 증여재산가액으로 평가하여 증여세 신고를 한 사실이 확인된다.


(나) 처분청은 2006년 2월 청구인들의 증여세조사결정시 쟁점아파트와 같은 아파트단지내에 소재하고 있는 ○○공인중개사 등 4개의 공인중개사로부터 2005년 2월 당시 쟁점아파트의 33평형 아파트 분양권 프레미엄이 160,000천원 ~165,000천원에 형성된 사실을 확인받고 쟁점아파트분양권의 프레미엄을 160,000천원으로 결정한 사실이 처분청이 심리자료로 제시한 증여세 조사종결복명서 및 부동산중개업자 확인서에 의하여 확인된다.


(다) 상속세 및 증여세법 제61조 및 같은 법시행령 제51조 제2항 규정에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다고 규정하고 있다.


(라) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하면, 청구인이 쟁점아파트 분양권을 증여받을 당시 쟁점아파트분양권에 대한 프레미엄가액이 처분청의 조사내용과 같이 형성되어 있었던 것은 사실로 보여지고, 처분청이 당시 조사하여 확인한 쟁점아파트분양권의 시세가액 중 쟁점아파트와 같은 아파트단지내 부동산중개업소를 상대로 탐문조사하여 확인한 프레미엄시세중 가장 낮은 가액으로 평가함은 상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제61조 제5항 및 동법시행령 제51조 제2항의 규정에 의한 평가방법으로 봄이 타당하다고 판단된다(국심 2004서 2221, 2004.11.6.같은 뜻).


따라서, 처분청이 쟁점아파트분양권의 증여재산가액을 증여자 노○○이 납부한 계약금 34,868천원에 증여 당시 거래된 쟁점아파트분양권 프레미엄을 탐문조사하여 확인된 가액 160,000천원을 가산하여 산정하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.


한편, 청구인은 1998년 구 주택 철거 당시 쟁점아파트분양권을 증여받으려고 하였으나 분양계약후 1회에 한해서 명의변경이 가능하다는 ○○공사의 명의변경규칙에 따라 2005.2.7.에 증여받았다고 주장하는 것으로 보아 1998년에 증여받은 것으로 보아 증여재산가액을 평가하여야 한다는 취지인 듯하나, 2005.2.7. 명의변경으로 인하여 증여가 이루어졌다고 보아야 할 것이므로 이 부분 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.


(2) 쟁점2에 대하여 본다


청구인들은 처분청의 민원실을 방문하여 분양계약서 등 제반 일체서류를 제시하고 민원실 담당직원이 계산해 준 증여세액으로 신고 · 납부하였다고 주장하고 있으나, 그 사실의 존부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 설령 처분청 민원실 직원이 계산하여 준 세액계산 내용을 청구인들이 신뢰하였다 할지라도 그와 같이 신뢰한데에 청구인들의 귀책사유가 없다할 수 없으므로 이 건 처분은 위법한 처분이라는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(국심 2002서0634, 2002.7.12, 국심 2001중3340, 2002.4.3.대법원98두5750, 1998.6.12 같은 뜻).


4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.


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