쟁점토지의 취득가액을 감정평가법인의 소급감정가액으로 할 수 있는지 (국심2006중3273)


카테고리: 소급감정가액, 추계결정, 양도소득세 / 국심2006중3273(2006.12.01)에 대해서 정리합니다.

[제목] 쟁점토지의 취득가액을 감정평가법인의 소급감정가액으로 할 수 있는지 여부

[요약] 취득일 전후 3개월이내 2개 감정평가기관으로 받은 감정가액 평균액은 시가로 인정되지만, 청구인은 3개월이 지난 이후에 조세목적으로 감정의뢰하여 받은 감정가액임으로 합리적인 가액으로 인정하기 어려움.

[결정유형] 기각

주문

심판청구를 기각합니다.


이유

1. 처분개요

청구인은 2003.4.1. 교환으로 취득한 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-2번지 전 363㎡, 같은 리 ○○-1 전 522㎡, 같은 리 ○○○-1 전 64㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 포함 토지 9필지를 각 2005.12.23., 2005.12.29. ○○공사에 1,158,558,700원에 양도하고 2006.2.28. 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하되 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 개별공시지가로 평가한 가액을 취득가액으로 신고하였다.


청구인은 2006.5.31. 감정평가법인의 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하여 달라고 경정청구를 하였고, 처분청은 2006.8.9. 청구인이 청구한 감정가액은 쟁점토지 취득일로부터 3월이 경과한 소급감정평가에 의한 것이라는 이유로 이를 거부한 후 2006.8.29. 쟁점토지의 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2제2항의 규정에 의하여 환산한 가액으로 경정하였다.


청구인은 이에 불복하여 2006.9.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.


2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

소득세법시행령 제176조2제3항제2호 및 대법원 판례[대법원90누1854 1991.5.28]에 따르면 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이므로, 청구인이 제출한 감정평가법인 2곳의 감정가액 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다.


나. 처분청 의견

소득세법시행령 제176조의2제3항제2호에서 규정하는 바와 같이 시가로 인정되는 감정가액은 취득일로부터 3월 이내에 감정한 것이어야 하는 바, 청구인의 경우 3월을 경과하여 소급감정한 가액을 제출하여 이를 신빙성이 있는 것으로 인정할 수 없으므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 감정평가법인의 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부


나. 관련 법령

소득세법 제96조 【양도가액】

①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우


소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액


소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.


소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

③법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가


다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 청구인은 쟁점토지를 2002.12.12. 교환을 원인으로 2003.4.1. 취득하고 2005.12.22. 공공용지 협의취득을 원인으로 2005.12.23., 2005.12.29. ○○공사에 양도한 후, 2006.2.28. 이에 대한 양도소득세 신고시 실지거래가액에 의하여 신고하면서 그 취득가액은 개별공시지가로 하였다가 2006.5.31. 취득가액을 감정평가법인의 감정가액으로 할 것을 경정청구한 바, 처분청은 이를 거부한 후 2006.8.29. 소득세법시행령 제176조의2제2항의 규정의 의하여 환산한 가액으로 경정한 사실이 확인된다.


(2) 청구인은 청구인이 제출한 감정평가법인 2곳의 감정가액 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴보면,


(가) 관련 법령상 소득세법 제96조제1항제6의2호의 규정에 의한 지정지역내 토지로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하면서, 그 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제176조의2제3항 각호가 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 하는 것이며, 이 경우 감정가액은 취득일 전후 각 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액이라고 규정되어 있고,


(나) 쟁점토지 소재지인 ○○시는 2004.8.25. 토지에 대하여 소득세법 제96조제1항제6의2호의 규정에 의해 지정지역으로 고시된 지역으로서, 청구인은 쟁점토지의 양도시 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하였고, 청구인이 제시한 감정가액은 ○○법인과 ○○법인이 각 2006.5.8.~2006.5.18., 2006.4.12. 평가한 가액인 것으로 나타나는 바,


(다) 청구인이 제시하는 감정가액은 쟁점토지를 양도하고 나서 사후에 조세목적으로 감정의뢰하여 받은 감정가액이고, 또한 쟁점토지의 기준시가 상승률(2003.1.1.~2005.1.1. 기간중 121.7%)에 비추어 볼 때에도 합리적인 가액이라고 인정하기 어려우므로 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산함에 있어서 이를 취득가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.


(3) 따라서, 처분청이 청구인이 제시한 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 적용할 것을 요구한 경정청구를 거부한 처분은 타당한 것으로 판단된다.


4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.





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