상가임대업 - 부동산임대소득의 총수입금액계산



주택임대업 이외의 부동산임대업의 경우 주택임대업과는 달리 비과세 대상이 아니며, 아래에서와 같이 총수입금액을 계산하여 소득세 신고를 하여야 합니다.


부동산임대소득의 총수입금액 계산

부동산임대소득의 총수입금액

1부동산임대소득의 총수입금액은 부동산 등을 대여하고 그 대가로 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 합니다.

2사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우에는 전기료·수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비·난방비 등은 부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액에 산입합니다.

3전기료·수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과하는 금액은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입합니다.


선세금의 계산

1부동산을 임대하고 받은 선세금에 대한 총수입금액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 합니다.

2월수의 계산은 해당 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 1월로 하고 해당 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니합니다.


임대보증금 등에 대한 총수입금액계산의 특례

간주임대료 계산

거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 일정한 산식에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입합니다.


장부 등에 의하여 소득금액을 계산하는 경우

총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있습니다.


총수입금액에 산입할 금액 = (보증금 등의 임대용부동산 적수 - 건설비상당액 적수) × 1/365 × 정기예금이자율 - 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액


추계신고 또는 추계조사결정하는 경우

총수입금액에 산입할 금액 = (보증금 등의 임대용부동산 적수) × 1/365 × 정기예금이자율


정기예금이자율 및 임대사업부분에서 발생한 수입이자의 범위

1정기예금이자율

연간 1.8%( 2017년 귀속은 1.6%)를 말합니다.


2임대사업부분에서 발생한 수입이자 등의 범위

임대사업부분에서 발생한 수입 이자·할인료 및 배당금은 비치기장한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한합니다.따라서 보증금으로 투자하거나 예금한 금융자산(정기예금, 투자주식 등)을 반드시 장부에 기장하여 재무상태표에 표기하여야 하며, 그 수익을 장부에 기장하여 손익계산서에 표기하여야 합니다. 이때 수입이자 등은 부동산임대소득이 아닌 이자나 배당소득에 해당되므로 총수입금액불산입으로 세무조정하여야 합니다.


부동산전대인(전전세인)의 총수입금액 계산

전세권자는 전세권을 임대하거나 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있습니다. 그리고 부동산임차인은 임차한 부동산의 전부 또는 일부를 전대할 수 있습니다. 이와 같이 부동산을 임차하여 다시 제3자에게 전전세 또는 전대하는 경우 해당 부동산의 보증금 등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 합니다.


보증금 등에 산입할 금액 = [ 전대하고 받은 보증금 등의 적수 - {전세하기 위해 지급한 보증금 등의 적수 × (전대한 부분의 면적 / 임차받은 부동산의 면적) } ] × 1/365




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