주택임대업 - 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 특례



주택임대사업에 따른 거주용 자가주택의 양도소득세 부담을 완화하기 위하여 임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주할 것)을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다. 아래에서는 비과세 요건에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


특례적용시 유의사항

1비과세를 받기 위해서는 장기임대주택과 거주주택에 대한 요건을 각각 확인해야 합니다.

2장기임대주택은 가액과 임대기간 요건에 주의해야 합니다.

3거주주택은 전세대원들이 2년 이상 거주해야 합니다.

4등록한 임대주택은 반드시 5년 이상 임대해야 합니다.


비과세 요건

장기임대주택과 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 양도일 현재 다음의 장기임대주택요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 그 장기임대주택은 주택으로 보지 않고 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

임대주택 요건

「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 사업자등록하여 임대하고 있어야 합니다. 즉 세무서에 사업자등록과 시·군 또는 구청에 민간임대주택에관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자등록을 한 장기임대주택의 요건을 갖춘 임대주택이어야 합니다.


구분 요건 내용
매입임대주택

주택수

1호 이상

의무임대기간

5년 이상

기준시가

주택의 임대개시일 당시6억원(수도권 밖의 지역은 취득당시 3억원) 이하

건설임대주택

주택수

소재지 불문 2호 이상

규모

대지면적 298㎡ 이하, 주택면적 149㎡ 이하

의무임대기간

5년 이상 임대 또는 임대주택법에 의하여 분양전환(임대사업자에게매각하는 경우 포함)하는 주택

기준시가

임대주택 등록 후 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하


거주용 자가주택 요건

보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 합니다. 이때 거주기간 계산은 자가주택 취득일로부터 양도일까지 기간 중 거주한 기간은 모두 통산합니다. 다만 직전 거주주택의 경우에는 2015.2.3. 이후 양도분부터 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말합니다.


오피스텔 임대주택 해당여부

임임대주택법(제2조 제3호)에서 일정 요건을 갖춘 오피스텔은 장기임대주택에 포함됩니다. 여기서 "일정요건을 갖춘 오피스텔"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔을 말합니다.

1전용면적이 85제곱미터 이하일 것

2상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것



여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도한 이후, 임대주택에 거주한 후 그 거주주택을 양도하는 경우

직전에 비과세받은 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세되며, 그 거주주택은 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건을 갖추어야 하면 거주기간 계산은 임대주택사업자 등록일 이후분만 포함합니다. 즉 동일 시점에서 2채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위해 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세합니다.


2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택 양도 후, 임대주택을 5년 이상 임대하고 1세대 1주택 상태에서 양도하는 경우

1세대 1주택으로서 2년 이상 보유한 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받습니다.


특례적용 신청

임대주택사업자가 거주용 자가주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받으려는 경우 특례적용신고서를 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.

1「임대주택법 시행령」 제8조 제2항에 따른 임대사업자 등록증

2장기임대주택의 임대차계약서 사본

3임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본

4그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류




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