주택임대업 - 준공공임대주택 양도소득세 세제혜택



준공공임대주택에 대한 세제혜택은 2가지가 있습니다. 먼저 조특법 제97조의 3에서 규정하는 10년(8년) 이상 임대한 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 70% (50%) 적용하는 제도와 제97조의 5에서 규정하는 준공공임대주택으로 등록하여 10년 이상 계속하여 임대한 경우 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 100% 감면하는 제도가 있습니다.


준공공임대주택

준공공임대주택이란 민간주택이면서도 임대료 인상 규제, 8년 이상 의무임대 등 공공성을 갖는 임대주택으로, 「임대주택법」에 따라 준공공임대주택으로 등록된 주택을 말합니다.


일반 주택임대사업자와 차이가 있다면 의무임대기간이 4년이 아닌 8년이라는 점과 대상 주택이 소형주택이어야 한다는 점이 있습니다. 준공공임대주택에 대한 혜택은 기존 주택임대사업자로 등록되어 있는 주택을 등록하는 경우와 새롭게 매입 또는 건설하여 등록하는 경우가 있는데, 제97조의 5는 후자의 경우에 한하여 적용을 받을 수 있습니다.


제97조의 3 준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례[ 관련 포스팅]

10년간 장기임대 등의 요건을 갖춘 준공공임대주택에 대한 세제혜택으로, 거주자가 임대주택법에 의한 준공공임대주택을 임대보증금 또는 임대료 증액 제한요건을 준수하면서 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 50%의 장기보유특별공제율을 적용합니다. 다만, 준공공임대주택을 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율(2015년 이전 60%)을 적용합니다.


제97조의 5 거주자에 대한 준공공임대주택 양도소득세 감면[ 관련 포스팅]

거주자가 2015.1.1.부터 2017.12.31.까지의 기간사이에 「임대주택법」 제2조제3호의 매입임대주택을 취득하고, 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록한 후 계속하여 준공공임대주택으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 제도로서 2015.1.1. 이후 취득하는분부터 적용합니다.


주택임대사업자와 준공공임대사업자의 차이

1주택임대사업자는 의무임대기간 4년이며, 준공공임대사업자는 의무임대기간이 8년입니다.

2시·군·구에 임대사업자 등록시 면적제한이나 기준시가 제한 등의 요건은 없으나 세제혜택을 받기위해서는 각 조문에서 규정하는 특례요건을 충족해야 합니다.

3부동산 양도시 적용받게 되는 세제상 혜택이 아래와 같이 차이가 있습니다.


구분

준공공임대주택(租法 §97의3)

장기임대주택(租法 §97의4)

준공공임대주택(租法 §97의5)

감 면 대상자

거주자

거주자 또는 비거주자

거주자

특 례 요 건

임대주택법상 준공공임대주택으로서 아래의 요건을 모두 충족하는 주택
10(8)년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 등록하고, 임대한 기간이 통산하여 10(8)년 이상
임대료 인상률을 연 5%로 제한
최초임대료가 시세 이하
전용면적 85㎡

임대주택법상 매입임대주택으로서 6년 이상 임대한 주택




아래의 요건을 모두 갖춘 임대주택법상 준공공임대주택
17.12.31.까지 주택을 취득
취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택 등록
등록 후 10년 이상 임대
준공공임대주택 요건을 준수

특 례 내 용

양도시 장기보유특별공제율 70(50)% 적용




장기보유특별공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 아래의 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율 적용
6년 이상 7년 미만: 2%
7년 이상 8년 미만: 4%
8년 이상 9년 미만: 6%
9년 이상 10년 미만: 8%
10년 이상: 10%

임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 전액 감면






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댓글(2)

  • 2017.11.17 17:10

    비밀댓글입니다

    • 2017.11.18 20:27 신고

      안녕하세요, 문의주신 부분에 답변드립니다.

      - 양도소득세 장기보유특별공제 관련-
      1. 준공공임대주택 관련 규정은 거주자를 대상으로 하고 있습니다. 위에 보신 규정은 장기임대주택 장기보유특별공제율 과세특례(租法 제97의4) 규정이며 비거주자도 해당이 됩니다.
      2. 장기보유특별공제액은 자산의 보유기간에 따라 양도차익의 10%~30%(1세대 1주택 경우 24%~80%)를 제공하는데, 비거주자의 경우 10~30% 공제율만 적용됩니다. 위 특례를 적용받는 경우 임대기간(6년 이상 임대)에 따라 2%씩 공제율이 가산(최대 10%가산)됩니다.
      3. 따라서 비거주자로 상태가 계속 유지가 된다고 했을 때 양도소득세를 줄이는 것이 목적이라면 2개 주택 모두 임대사업자로 전환하셔도 무방할 것 같습니다.
      4. 또한 얼마전 정부에서 발표한 부동산 대책에 따르면 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과세하고 장기보유특별공제 적용을 배제할 예정이나 임대사업자로 전환시 공제를 받을 수 있습니다.

      - 주택임대사업자등록 관련 -
      5. 주택임대사업자등록은 거주지 구청에서 먼저 등록하신 후 세무서에서도 면세사업자등록을 하셔야 합니다. 다주택자인 경우에도 임대사업자 등록은 한번만 하는 것으로, 여러 채를 임대 주택으로 등록할 수 있습니다.
      6. 다만 주택임대사업자 등록 시 의무임대기간과 임대료 상한 규정이 있기 때문에 양도소득세 절세뿐 아니라 현재 본인의 상황을 종합적으로 검토해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

      - 부가세, 임대소득세 관련 -
      7. 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가세 문제는 발생하지 않습니다.
      8. 주택임대소득은 현재 연간 2천만원까지 비과세이며, 2019년 이후 분리과세 예정입니다.
      9. 소득세법상 3주택부터 간주임대료를 계산하도록 하고 있기 때문에 현재 보유하신 2 주택이 모두 전세이고, 월세 수입이 없다면 임대소득세 문제는 발생하지 않습니다.

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