재건축·재개발주택 - 02 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환시기

재개발ㆍ재건축사업이 진행됨에 따라 종전 주택과 부수토지는 권리변환일 이후 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다가 신축한 주택이 완성되면 다시 부동산으로 변환됩니다.

재개발ㆍ재건축사업이 진행됨에 따라 종전 주택과 부수토지는 권리변환일 이후 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다가 신축한 주택이 완성되면 다시 부동산으로 변환됩니다. 즉 주택 및 부수토지 부동산상 권리 주택 및 부수토지로 변환됩니다.

양도소득세계산에 있어서 부동산과 부동산에 관한 권리는 달리 취급되므로 어느 단계에서 부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되고 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 변환되는지 아래에서 정리하도록 하겠습니다.

01 1세대 1주택 비과세 규정 개요

02 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환시기

03 주택수에 포함되는 조합원 입주권

04 조합원입주권 비과세 특례 규정

05 실수요목적으로 취득한 조합원입주권 비과세 특례

06 준공 후 재건축한 신축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정

07 1세대 2주택 중 1주택이 주택재개발사업이 시행된 경우

08 1주택자가 재개발 사업 시행 기간 중 1주택을 취득하여 양도한 경우

권리변환 과정

「도시정비법｣에 의한 재개발 및 재건축사업에 있어서 부동산(종전부동산)이 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 "조합원 입주")로 변환하였다가 다시 부동산(재건축주택)으로 변환하는 과정은 아래와 같습니다. 즉 종전부동산이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 관리처분계획인가일이며, 조합원입주권이 부동산으로 다시 변환되는 시기는 준공일입니다.

부동산과 조합원입주권의 과세상 차이

부동산과 조합원입주권은 장기보유특별공제 적용 여부, 「조세특례제한법｣상 감면대상 여부 등 세율적용은 물론 비과세 규정을 적용함에 있어서도 차이가 있습니다.

구분	부동산	조합원입주권
과세원칙	실지거래가액적용 원칙	실지거래가액적용 원칙
장기보유특별공제	공제대상	적용제외 (단, 비과세 되는 고가주택의 경우 적용대상임)
1세대 1주택 비과세	일반주택과 동일	입주권특례규정 적용
공사기간 보유기간 통산 여부	공사기간도 보유기간 통산	공사기간 보유기간 제외[각주:1]
조특법상 감면대상	감면대상	감면배제
비과세판정시 주택수	포함	포함[각주:2]

부동산이 조합원입주권으로 변환되는 경우

권리로 변환되는 시기

「소득세법｣에서는 권리의 변환시기를 재개발사업의 경우에는 관리처분계획인가일로, 재건축사업의 경우에는 사업시행인가일로 각각 다르게 규정하였다가 2005.5.31.자로 재건축사업의 경우에도 관리처분계획인가일로 보도록 개정하여 두 사업 모두 동일하게 관리처분계획인가일을 권리의 변환시기로 일치시켰습니다.

조합원입주권의 개정현황

기간별	재개발사업	재건축사업
2003.6.30. 이전	관리처분계획인가일(도시재개발법)	사업계획승인인가일(주택건설촉진법, 주택법)
2003.7.1.~2005.5.30.	관리처분계획인가일(도시정비법)	사업시행인가일(도시정비법)
2005.5.31. 이후	관리처분계획인가일(도시정비법)	관리처분계획인가일(도시정비법)

조합원 입주권이 부동산으로 변환되는 시기

현행 소득세법에서 재개발 및 재건축주택에 대해 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 변환되는 시기에 관하여는 명문 규정이 없습니다. 다만, 소득세법 시행령 제166조 제5항에서 도시정비법상 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물을 기준시가로 계산하는 경우, 양도차익을 단계별로 구분 계산하는 방법을 열거하면서, 조합원 입주권과 신축주택의 단계를 준공을 기준으로 구분한 점에 비추어 준공일을 부동산으로 변환되는 시기로 봅니다.

1. 장기보유특별공제 계산시에는 보유기간 제외하나 세율 적용시에는 보유기간 통산 [본문으로]
2. 2006.1.1. 이후 관리처분인가 또는 승계취득분은 포함 [본문으로]