1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

1세대 1주택 비과세요건

비과세요건

1세대1주택의 비과세요건을 세분하면 다음과 같습니다.

1거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

22년 이상 보유할 것

3미등기 양도자산, 고가주택이 아닐 것

4주택의 부수토지(도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내 토지)를 포함

비과세요건 판정 기준일

1세대 1주택 비과세요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 합니다.

1세대 요건

세대의 범위

'1세대'란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 이 경우 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계 존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함합니다.

생계를 같이하는 가족

생계를 같이한다는 것은 동일한 주소 또는 거소에서 생활을 같이하는 것을 의미하므로 일상생활에서 볼 때 동일한 생활자금에서 생활하는 단위, 즉 숙식을 같이한다는 것에 경제활동까지 같이함을 의미합니다. 따라서 같은 번지에 같이 거주하는 가족이라 하더라도 공간이 구분되어 있고 숙식을 별도로 하며 경제활동도 각각하고 있다면 생계를 달리하는 것이므로 같은 세대로 볼 수 없게 됩니다. 동일세대원 여부의 판정은 형식상의 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생계를 같이 하는 자를 말하는 것으로 실질적으로 생계를 같이하는지 여부는 세대별 생활 관계 등을 종합하여 판단하는 것입니다.

주택 소유 형태별 주택 수 판정

1주택의 의미

1주택의 의미는 물리적인 주택의 동(棟)수를 의미하는 것이 아니라 1세대가 실제로 주거용으로 사용하고 있는 주택건물의 집합체를 의미합니다. 따라서 아파트나 연립주택 등 공동주택은 통상 구분된 호수별로 1주택에 해당하며, 한울타리 안에 본채와 별채 등 여러 채의 주택 건물을 사실상 1세대가 사용하거나, 연접한 아파트나 연립주택 2호를 벽을 철거하여 1세대가 사실상 주거용으로 사용하였다면, 등기부상에 2주택이라고 하더라도 1주택으로 봅니다.

공유지분 소유주택

1일반주택 공유지분 소유

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우는 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 봅니다. 다만, 동일세대원이 1주택을 각각 지분으로 소유한 경우에는 각각 1주택으로 보는 것이 아니라 지분 전체를 1주택으로 봅니다.

2상속주택 공동소유

상속받은 주택을 공동소유하고 있는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 규정(상속주택 공동지분권자의 소유자 판정특례)에 따라 아래 순서에 해당하는 거주자의 주택으로 봅니다.

상속지분이 가장 큰 상속인

당해 주택에 거주하는 자

최연장자

2오피스텔의 사실상 사용 용도 판단

오피스텔이란 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 것을 말합니다. 또한, 본래의 오피스텔이란 건축법상으로는 업무용 시설로 분류되는 건축물이지만 사람들의 숙박을 인정한다는 점에서 일반업무용 건물과는 차이가 있습니다. 오피스텔은 주거용 건물인 주택으로 취급되는 것은 아닌 업무용 시설로 구분하는데 1세대 1주택 비과세 판정시에는 실제 사용 용도를 판단하여야 합니다. 따라서 다른 주택이 없는 경우에 당해 오피스텔은 비과세를 받을 수 있지만, 당해 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 오피스텔도 주택수에 포함되므로 비과세가 배제될 수 있습니다.

비과세 판정시 거주자의 주택수에 포함되지 않는 주택

아래의 주택을 소유한 자가 다른 주택을 함께 소유한 경우에는 1세대 2주택이라 하더라도, 1세대1주택 비과세가 적용됩니다. 즉, 거주자의 주택수 계산에 포함되지 아니하므로, 거주자가 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 양도하는 주택에 대해서만 1세대1주택 비과세 해당여부를 판정하면 됩니다.

감면대상 주택

1「조세특례제한법」상 감면대상 미분양주택(조특법 98)

2「조세특례제한법」상 특례대상(세율, 장기보유특별공제) 지방미분양주택(조특법 98의2)

3「조세특례제한법」상 감면대상(100%, 60% 감면 등) 미분양주택(조특법 98의3)

4수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택(조특법 98의5)

5준공후 미분양주택(조특법 98의6)

6미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 98의7)

7「조세특례제한법」상 감면대상 농어촌주택(조특법 99의4)

1세대 2주택 특례규정이 적용되는 주택(소령 155)

11세대가 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때

2 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때

3노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

4혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때

5문화재주택을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

6이농 및 귀농주택을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

7「소득세법」상 장기임대주택(소령 167의3)

보유 및 거주기간의 특례

현행 1세대1주택에 대해 원칙적으로 2년 이상 보유한 경우에 한해 비과세를 합니다. 그러나 특정한 경우에는 2년 보유 요건에 불구하고 비과세를 적용하고 있습니다. 이 특례 규정은 보유 및 거주기간에 불구하고 비과세를 적용받는 경우와 취득 후 최소한 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우에 한하여 비과세를 받을 수 있는 경우 등 2가지로 구분하여 규정하고 있습니다.

취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우

1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 2년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니합니다.

해당 주택에서 1년 이상 거주할 것

세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전 할 것

양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도한 경우에 해당할 것

해외이주 또는 출국하는 경우

해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세합니다.

해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하는 경우에는 출국 후 2년 이내에 양도해야 보유기간 및 거주 기간에 관계없이 비과세 받을 수 있으며, 해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세한다.

건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우

「민간임대주택법에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택특별법」에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학 등 부득이한 사유 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 비과세됩니다.

협의양도·수용되는 경우

주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일 로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세됩니다.

재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우

1세대가 소유한 1개 주택이 재개발·재건축사업시행으로 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우 아래 요건을 모두 충족하면 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 받을 수 있습니다.

사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도

완공 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주