장기보유특별공제 적용대상 자산과 1세대 1주택 특례공제율


장기보유특별공제 적용대상 자산과 1세대 1주택 특례공제율을 정리합니다.


장기보유특별공제란 부동산 양도의 경우 물가상승으로 인하여 보유이익이 과도하게 누적되는 것을 감안하여 일정기간 이상 보유한 부동산 양도의 경우 양도소득금액 계산시 양도차익의 일정부분을 공제하여 주는 제도를 말합니다.


장기보유특별공제의 적용대상 자산

장기보유특별공제는 양도소득세 과세대상 자산 중 토지·건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)으로서 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용합니다. 다만 미등기자산의 양도은 제외됩니다. 비사업용토지의 경우 그 동안 공제가 배제되다가 2016.1.1 이후 양도분부터 장기보유특별공제를 허용되었습니다. 조합원입주권을 양도하는 경우 양도차익 중 관리처분계획인가 전 토지·건물분 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제가 적용됩니다.


장기보유특별공제액

보유기간 1세대 1주택 특례세율 일반적인 경우
3년 이상 4년미만 24% 10%
4년 이상 5년미만 32% 12%
5년 이상 6년미만 40% 15%
6년 이상 7년미만 48% 18%
7년 이상 8년미만 56% 21%
8년 이상 9년미만 64% 24%
9년 이상 10년미만 72% 27%
10년 이상 80% 30%


1세대1주택의 범위

11세대1주택 비과세요건을 갖추지 못하여 과세되는 1세대1주택(예:거주요건 미충족)

1고가주택

1「소득세법 시행령」 제155조(일시적인 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인, 농어촌주택, 장기저당담보주택), 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유)규정에 의하여 2주택이지만 1세대1주택으로 보는 경우


보유기간의 계산

원칙

장기보유특별공제액을 산정함에 있어 당해 자산의 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 합니다. 따라서 상속받은 자산의 경우 상속개시일부터 양도일까지를, 증여받은 자산의 경우 증여등기일부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 장기보유특별공제를 적용합니다.


이월과세의 경우

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여받은 후 5년 이내에 양도하여 「소득세법」 제97조 제4항의 이월과세에 해당되는 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 양도일까지로 합니다.


조합원 입주권 승계취득 후 준공된 재건축아파트 양도

기준시가 과세대상인 경우

관리처분계획인가일 이후 조합원 입주권을 승계취득한 후 준공된 재건축 아파트를 완공일로부터 1년 이후 양도한 경우로서 기준시가 과세대상인 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간의 기산일은 입주권의 취득일로 합니다.

실지거래가액 과세대상인 경우

관리처분계획인가일 후 조합원 입주권을 승계취득하여 양도하는 경우로서 실지거래가액 과세대상인 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일이 됩니다.


조합원입주권의 양도

조합원입주권 양도시 장기보유특별공제는 권리부분의 양도차익을 제외한 기존부동산의 양도차익에 대하여 취득시부터 관리처분계획인가일까지의 보유기간에 대한 적용률을 적용하여 계산합니다.


1세대 1주택 특례공제율 적용범위

1양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 거주자만 적용대상이며, 비거주자는 적용대상이 아닙니다.

2비과세요건을 갖출 필요가 없습니다다. 즉 거주요건을 고려할 필요가 없습니다.

31세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우 그 주택이 대상입니다. 이 경우 「소득세법 시행령」 제155조, 제155조의2, 제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함합니다.

일시적 1세대 2주택(소득세 시행령 155 ①)

상속주택을 포함한 1세대 2주택(소득세 시행령 155 ②)

동거봉양·혼인으로 인한 일시적인 1세대 2주택(소득세 시행령 155 ④, ⑤)

문화재주택을 포함한 1세대 2주택(소득세 시행령 155 ⑥)

농촌주택(상속, 이농, 귀농주택)을 포함한 1세대2주택(소득세 시행령 155 ⑦)

주택으로 의제되어 비과세규정을 적용받는 조합원입주권(소득세 시행령 155 )

조합원입주권으로 인한 1세대 2주택(소득세 시행령 156의2)

조세특례제한법 규정에 의하여 비과세 판정시 주택으로 보지 않는 감면주택으로 인한 1세대 2주택


준공공임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례(조특법 97의3)

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다. 이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

1임대보증금 또는 임대료는 연 5%의 인상율

2전용면적 85㎡ 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)


장기임대주택에 대한 장기보유특별공제(조특법 97의4)

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 다음의 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연 3%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 공제율을 가산합니다. 이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

1민간매입임대주택 : 1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하

2건설임대주택 : 2호 이상, 대지면적 298㎡이하이고 주택의 연면적(공동주택은 전용)이 149㎡ 이하


임대기간 추가공제율
6년 이상 7년 미만 2%
7년 이상 8년 미만 4%
8년 이상 9년 미만 6%
9년 이상 10년 미만 8%
19년 이상 10%


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