양도소득세 필요경비로 공제되는 자본적 지출과 입증서류


양도소득세는 양도가액에서 취득가액 및 기타필요경비를 공제하여 양도차익을 계산합니다. 양도차익이 클수록 세금이 많아지므로 필요경비 금액이 커질수록 세금은 줄어들게 되는데, 기타필요경비란 취득시 부대비용, 자본적 지출액 등, 양도비 등을 말합니다.


취득시 부대비용이란 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 말하며, 자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다. 반면, 수익적지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.


필요경비로 공제되는 자본적 지출

기존 예규해석사례를 살펴보면 자본적 지출액과 수익적 지출액으로 아래의 예시 사례와 같이 보고 있습니다.

필요경비로 공제되는 자본적 지출

자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

1아파트베란다샷시비

2홈오토설치비

3건물의 난방시설을 교체한 공사비

4방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용

5자바라 및 방범창 설치비용

6사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금

7자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등


필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출

1벽지, 장판 교체비용

2싱크대, 주방기구 교체비용

3외벽 도색작업

4문짝이나 조명 교체비용

5보일러 수리비용

6옥상 방수공사비

7하수도관 교체비

8오수정화조설비 교체비

9타일 및 변기공사비

10파손된 유리 또는 기와의 대체

11재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

12화장실공사비, 마루공사비


필요경비 입증서류

양도소득세 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증 등을 말하며, 영수증은 세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표, 현금영수증 등으로 공급자의 인적사항과 공급물품, 공급일자, 가액 등이 명시되어야 공제가 가능합니다.


이 중 영수증 등에 관한 사항으로 2016.02.17 소득세법 시행령 제163조 제3항 개정에 따라 소득세법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등)를 수취ㆍ보관한 경우로 한정하여 자본적지출액의 필요경비 인정 기준을 명확화하였습니다.


다만, 소득세법 시행령 부칙 <제26982호> 제24조에 따라 2016.2.17일 전의 자본적지출액 등에 대해서는 종전 규정에 따라 상기 법적 증빙을 구비하지 않은 경우에도 실제 지출된 비용으로 지출 사실이 객관적으로 확인되는 경우 필요경비에서 공제받을 수 있습니다.


따라서 흔히 공사비에 대한 증빙이 정규증빙이 아닌 경우가 많은데, 반드시 계약서 등을 받으면 공사대금 지급일과 금액을 명확히 한 다음 통장에 이체를 해주는 방식으로 증빙서류를 수취ㆍ보관해야 합니다. 


소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

3 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.(2016.02.17 개정) 


1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것


소득세법 제160조의 2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】

1거주자 또는 제121조 제2항 및 제5항에 따른 비거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조 또는 제37조에 따라 필요경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 각 과세기간의 개시일 5년 전에 발생한 결손금을 공제받은 자는 해당 결손금이 발생한 과세기간의 증명서류를 공제받은 과세기간의 다음다음 연도 5월 31일까지 보관하여야 한다.


2제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2.「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3.「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)


3제2항을 적용할 때 사업자가 같은 항 제2호의 세금계산서를 받지 못한 경우 「조세특례제한법」 제126조의4 제1항에 따른 매입자발행세금계산서를 발행하여 보관하였을 때에는 제2항의 수취ㆍ보관의무를 이행한 것으로 본다.


4제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 비용 지출에 대한 증명서류의 수취ㆍ보관에 관한 사항과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


소득세법시행령부칙 【 대통령령 제26982호, 2016.2.17】

제11조 【양도자산의 필요경비에 관한 적용례】

제163조 제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 지출하는 분부터 적용한다.


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