양도소득세 계산구조 및 세율

 

부동산의 양도시 알아두면 좋을 세금정보를 정리합니다.

 

양도소득세 계산구조

양도소득세는 아래와 같이 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익을 바탕으로 장기보유특별공제와 양도소득금액을 차감한 후 세율을 적용합니다.

 

양도가액	……실지거래가액
- 취득가액	……실지거래가액
- 필요경비	……양도비 등 실제경비
= 양도차익
- 장기보유특별공제	……(토지·건물의 양도차익) × 공제율
= 양도소득금액
- 양도소득기본공제	……250 만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
= 양도소득과세표준
× 세율
= 산출세액
- 감면세액	……조세특례 제한법상 감면세액 등
= 자진납부할 세액

 

양도차익 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비( 1 + 2 + 3 )

 

1취득 시 부대비용

부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

2취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용

부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함

소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

3양도비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.

 

장기보유특별공제

국내에 소재한 양도일 현재 3년 이상 보유한 등기된 부동산 또는 조합원입주권의 양도착에 대해서 장기보유특별공제를 적용합니다. 미등기양도자산과 비사업용토지는 적용이 배제되며, 국외소재 부동산에 대해서도 적용배제됩니다.

보유기간	1세대 1주택의 경우	1세대 1주택외의 경우
3년 이상 4년미만	24%	10%
4년 이상 5년미만	32%	12%
5년 이상 6년미만	40%	15%
6년 이상 7년미만	48%	18%
7년 이상 8년미만	56%	21%
8년 이상 9년미만	64%	24%
9년 이상 10년미만	72%	27%
10년 이상	80%	30%

 

11세대 1주택의 경우

비과세 요건을 갖추지 못한 1세대 1주택(예: 1세대 1주택인 고가주택, 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자)

2장기보유특별공제 계산시 보유기간

일반적인 경우: 그 자산의 취득일부터 양도일까지

배우자 이월과세가 적용되는 경우: 배우자 등이 해당 자산을 취득한 날부터 양도일까지

 

 

양도소득 기본공제

1공제금액

다음의 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

주식 또는 출자지분

파생상품

 

2공제순서

감면소득 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제합니다.

자산을 동시에 양도한 경우에는 납세자가 선택한 자산의 양도소득금액에서 기본공제를 적용합니다.

 

양도소득세 세율

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.

구분			보유기간	세율
토지·건물, 부동산에 관한 권리			1년 미만	50%
			2년 미만	40%
			2년 이상	누진세율
주택	2주택		1년 미만	40%
			2년 미만	누진세율
	3주택	지정지역	1년 미만	40%와 누진세율+10% 중 큰 것
			2년 미만	누진세율+10%
		일반지역	1년 미만	40%
			2년 미만	누진세율
비사업용 토지		지정지역	1년 미만	50%와 누진세율+10% 중 큰 것
			2년 미만	40%와 누진세율+10% 중 큰 것
		일반지역	1년 미만	50%
			2년 미만	40%
미등기양도자산			보유기간에 관계없이 70%