무주택 상속자의 취득세 특례세율의 적용

부동산을 취득할 때 알아두면 좋을 세금정보를 정리합니다.

무주택자가 상속으로 주택을 취득하는 경우 취특세 특례세율이 적용됩니다. 특례세율의 적용요건인 1가구 1주택의 범위에 대해서 정리합니다.

무주택 상속자의 취득세 특례세율의 적용

특례세율의 적용

상속으로 취득하는 부동산 중 1가구 1주택과 자경농지에 대한 취득세는 기본세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 합니다. 즉, 상속시 기본세율 2.8%이며, 여기서 2%를 뺀 0.8%가 됩니다. 이는 취득세와 등록세를 통합하기 이전의 (구)지방세법을 기준으로 (구)취득세는 비과세 해주고 (구)등록세만 과세를 하겠다는 의미입니다.

주택의 취득에 대하여는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하도록 하고 있지만(지법 15①). 지방세법 제11조 제1항 제8호의 주택은 유상거래를 원인으로 취득하는 주택이므로 무상취득에 해당하는 상속, 합병, 공유물분할, 이혼시 재산분할청구 등에는 적용되지 않습니다.

1가구 1주택의 범위

1가구 1주택이란 상속인과 「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 직계존속은 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조 제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말합니다. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 봅니다.

1주택 공동상속

만약 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 해당 주택의 소유자로 보며, 지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 취득자를 판단합니다. 

하지만 1가구가 여러 개의 주택을 상속받은 경우에도 그 중 1주택은 특례세율을 적용할 것인가, 아니면 상속받은 모든 주택을 일반세율로 과세할 것인가가 문제가 되는데, 1가구에 대하여 1주택은 무조건 과세대상에서 제외시키는 것이 아니라, 1가구가 1주택을 소유하는 경우에 한하여 특례세율을 적용하는 것이므로 1가구가 2주택 이상을 소유하면 모두 일반과세됩니다.

농지 상속

농업을 주업으로 하는 자로서 2년 이상 영농에 종사한 자·후계농업인 또는 농업계열 학교 또는 학과 이수자 및 재학생이 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지에 대하여는 취득세가 50% 경감되지만(지특법 6①), 농지를 상속으로 취득하는 경우에는 특례세율이 적용됩니다. 여기서 농지라 함은 공부상 농지이고 사실상으로도 농지인 경우를 말합니다.

관련조문

국가법령정보센터 | 지방세법 바로가기 

지방세법 제15조 【세율의 특례】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조 제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.

1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득

가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득

나. 「지방세특례제한법」 제6조 제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득

지방세법시행령 제29조 【 1가구 1주택의 범위 】

① 법 제15조 제1항 제2호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 상속인과 「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 직계존속은 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택【주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조 제4항에 따른 고급주택은 제외한다)】을 소유하는 경우를 말한다.

② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.

1. 그 주택에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람

지방세특례제한법 제6조 【자경농민의 농지 등에 대한 감면】

① 대통령령으로 정하는 바에 따라 농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제10조에 따른 후계농업경영인(이하 이 조에서 "자경농민"이라 한다)이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(논, 밭, 과수원 및 목장용지를 말한다. 이하 이 절에서 같다) 및 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 자경농민으로서 농지를 직접 경작하지 아니하거나 농지조성을 시작하지 아니하는 경우

2. 해당 농지를 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우