취득세 취득가액 산정방법과 세율

부동산을 취득할 때 알아두면 좋을 세금정보를 정리합니다.

부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말합니다. 부동산을 취득하게 되면 취득세를 신고·납부하여야 합니다.

2020.08.12 이후 적용되는 주택의 취득세율은 아래 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.

주택 취득 시 세금: 개인과 법인의 취득세 세율 정리(2021년)

취득세

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 먼저 취득세가 있고 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방 교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다.

취득세 신고납부

부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부하여야 합니다. 

취득가액 산정방법

1취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다. 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가격에 의하여 계산합니다.

2시가표준액

구분		산정방법
건물	주택	개별(공동) 주택의 공시가격
	주택이외	지방자치단체의 장이 결정한 가액
토지		개별공시지가

취득세 세율

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억이하 주택	85㎡이하	1%	비과세[각주:1]	0.1%	1.1%
	85㎡초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억초과 9억이하 주택	85㎡이하	2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
9억초과 주택	85㎡이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택외 매매(건물, 토지등)		4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4%

이 밖에도 부동산을 취득하면 중개업자에게 중개수수료, 법무사에게 등기 대행수수료 등을 지불하여야 하며, 또한 국민주택채권도 매입하여야 합니다. 다만, 국민주택채권은 통상 5년간의 만기 동안 보관할 수도 있고 구입 즉시 금융기관을 통해 팔 수도 있습니다. 즉시 파는 경우에는 채권할인손실이 통상 구입금액의 5% 내외에서 발생합니다.

취득세 중과세

다음과 같은 경우에는 기본세율에 8%를 합산한 세율로 취득세를 중과세합니다.

1별장

2골프장

3고급주택

4고급오락장(카지노장, 빠징코·슬롯머신 등 설치장소, 특수목욕장, 카바레, 나이트클럽 등)

토지나 건물을 취득한 후 5년 이내에 당해 토지나 건축물이 위에 해당되는 경우에도 취득세를 중과하여 추징합니다.

고급주택의 범위

고급주택은 다음 중 하나에 해당하는 것을 말합니다.

1) 단독주택의 경우

건물의 연면적이 331㎡를 초과하고 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 경우로서 시가표준액 6억원 초과하는 경우

대지면적이 662㎡를 초과하고 건물의 가액이 9,000 만원을 초과하는 경우로서 시가표준액 6억원 초과하는 경우

건물에 엘리베이터나 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 경우

2) 아파트 등 공동주택의 경우

전용면적이 245㎡(복층형의 경우는 274㎡) 를 초과하는 경우로서 시가 표준액 6억원 초과하는 경우

복층형의 경우 274 ㎡ 이하라도 1개층의 면적이 245㎡를 초과하는 경우에는 고급주택에 해당

다음과 같은 경우에는 기본세율에 4%를 합산한 세율로 취득세를 중과세합니다.

수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역 안에서 공장을 신·증설하기 위하여 취득하는 사업용 과세물건(부동산 등), 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용부동산(신축·증축에 한함)

과밀억제권역

1) 서울특별시

2) 인천광역시 (강화 군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동· 당하동·원당동, 인천 경제자유구역 및 남동국가산업 단지는 제외 )

3) 경기도(14개시)

의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 [반월 특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 은 제외]

취득세 가산세·중가산세

종류	부과사유	가산세액
무신고	일반무신고	납부 하여야 할 세액의 20%
	부정무신고	납부 하여야 할 세액의 40%
과소신고	일반과소신고	과소신고한 세액의 10%
	부정과소신고	과소신고한 세액의 40%
납부불성실, 환급불성실	미납·미달납부	납부하지 아니한 세액(과소 포함) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일(납세고지일)까지 기간 × 0.03% ※한도 : 납부할 세액의 75%
중가산세	사실상 취득 후 신고 및 납부하지 않고 매각한 경우	산출세액의 80%

      중가산세 제외대상

   1신고, 납부, 등기, 등록 중 하나라도 하고 매각한 경우

   2취득세 과세물건 중 등기 또는 등록이 필요하지 아니하는 과세물건

취득세 가산세감면

종류	기한	감면세액
수정신고시	법정신고기한 6개월 이내	50%
	법정신고기한 1년 이내	20%
	법정신고기한 2년 이내	10%
기한후 신고시	법정신고기한이 1개월이내	50%

인지세

인지세 납부

부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 소인하여야 합니다. 다만, 등기이전의 경우에는 법원 공무원이 소인합니다

부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액

기 재 금 액	세액	기 재 금 액	세액
1천만원 초과~3천만원 이하	2만원	1억원 초과~10억원 이하	15만원
3천만원 초과~5천만원 이하	4만원	10억원 초과	35만원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원

      주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

신고의무 위반 시 불이익

허위신고 등 신고의무 위반한 매도인·매수인 및 중개업자는 취득세 3배 이하 또는 500만원 이하의 과태료를 물어야 합니다. 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고토록 요구한 경우에도 과태료 처분을 받게 됩니다. 또한 중개업자가 거짓기재 또는 이중계약서를 작성한 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 됩니다.

부동산 실거래가격 신고의무제도

토지 또는 주택을 매매한 경우에는 계약체결일로부터 60일 이내에 실지거래가격으로 부동산 소재지 관할 시청·군청·구청에 신고하여야 합니다. 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야 합니다.

1. 국민주택이하(85㎡이하) 는 농어촌특별세 비과세 [본문으로]