1세대 2주택 특례규정이 적용되는 주택


1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이지만, 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.


1세대가 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때

일반적인 경우

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

1종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득할 것

2새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

3양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것


지방이전공공기관과 기업의 종업원인 경우

수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시·군)또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

1새로운 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 것

2양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것


상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때

일반주택을 양도하는 경우

상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함) 과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세를 비과세합니다.

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유한 경우

다수의 상속주택을 여러 명의 상속인이 나누어 상속을 받을 경우 피상속인을 기준으로 1주택만 상속주택으로 인정합니다. 따라서 1세대 1주택자의 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자 본인의 주택으로 보지 않는 상속주택은 다음 순위에 의한 1주택만을 의미하므로 유의하여야 합니다.

1피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택

3피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

3기준시가가 가장 큰 1주택


상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우

상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 않습니다.


노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세합니다.

1양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2세대를 합친 날로부터 5년 이내에 양도할 것

3노부모(직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상)를 봉양할 것


혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)과 거주중인 무주택자와 혼인하여 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세합니다.

1양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2혼인한 날로부터 5년 이내에 양도할 것


농어촌주택 등을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택(일반주택)을 소유한 자가 아래의 농어촌주택 등을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 일반주택을 양도할 때에 이를 1세대 1주택으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용합니다.

농어촌주택(조세특례제한법 제99조의4)

1세대가 2003년 8월 1일 (고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2017년 12월 31일 기간 중에 농어촌주택 등을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때에는 그 농어촌주택 등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용합니다.

1농어촌주택

소재: 읍·면 또는 인구 20만 이하의 시의 동

수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 지정지역, 관광단지 등은 제외

일반주택과 행정구역 상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면은 제외

주택규모: 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내

주택가격: 취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하)


2고향주택

소재: 인구 20만 이하의 시인 고향

수도권, 지정지역, 관광단지 등은 제외

일반주택과 행정구역 상 같은 시 또는 연접한 시는 제외

주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내

주택가격: 취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하)


농어촌주택(소득세법 시행령 제155조)

주택(일반주택)을 소유한 1세대가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면 지역(도시지역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에 일반주택을 양도할 때(귀농주택은 그 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 적용) 주택의 비과세 규정을 적용합니다.

※ 농어촌주택

1상속주택: 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택


2이농주택: 농업 또 는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다 른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택


3귀농주택: 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 취득 (귀농 이전취득 포함 )하여 거주하는 다음의 요건을 갖춘 주택을 말하며, 귀농주택 소유자는 귀농일부터 계속하여 3년 이상 농업ㆍ어업에 종사하여야 하고 같은 기간에 세대전원도 함께 이사 (취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 거주해야 함

고가주택(실가 9억원 이상) 에 해당하지 않을 것

대지면적 660㎡ 이내일 것

1,000㎡ 이상의 농지를 소유한 자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하거나, 1,000 ㎡ 이상의 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것


임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례

장기임대주택( 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 해당하는 주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택 (거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

1거주기간 (직전거주 주택보유 주택의 경우에는 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2양도일 현재 장기임대주택을 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록 및「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것


이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(직전거주주택)이 있는 거주주택(직전거주주택보유주택)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.


장기임대주택 임대기간요건(5년 이상 임대) 충족 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례는 적용됩니다. 다만, 1세대가 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.


거주주택 또는 직전거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택(아래 요건을 모두 충족)의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 한편, 해당 주택에 대해서는 2년 이상 거주요건이 적용되지 아니합니다.



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