다가구주택의 양도시 과세방법

다가구주택의 양도시 과세방법에 대해서 정리합니다.

다가구주택은 한 주택에서 여러 호가 살고 있는 주택을 말합니다. 세법에서는 이러한 다가구주택은 다세대주택인 공동주택과 구별해 과세하고 있는데, 아래에서는 다가구주택의 양도시 과세방법에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

다가구주택 관련 건축법 규정

건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류)에 따른 단독주택과 공동주택의 종류는 아래와 같습니다.

단독주택

단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가단독주택

나다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

다다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

21개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

319세대 이하가 거주할 수 있을 것

라공관(公館)

공동주택

공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

다가구주택과 다세대주택의 비교

다가구주택과 다세대주택을 비교하면 아래와 같습니다.

구분	다가구주택	다세대주택
세법상 정의	구분등기가 되어 있지 않은 주택	구분되기가 되어 있는 주택
건물구조	건축면적이 660㎡ / 3층 / 19가구 이하 주택	동당 건축면적이 660㎡ / 4층 / 19가구 이하 주택
세법상 취급	원칙적으로 공동주택으로 보나 일괄 양도시 단독주택으로 봄	각각 1채로 간주

다세대주택의 양도

건축법에서는 다가구주택을 단독주택으로 보는 데 반해 세법에서 다가구주택에 대해 세제상 혜택을 지원하기 위해 공동주택으로 봅니다. 다만 소득세법 시행령 제155조 제15항에 특례규정을 신설하여 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세여부 판정하도록 하고 있습니다.

소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.(2015.02.03 개정)

다세대주택 보유시 주택 판정

단독주택으로 보는 경우

일시적으로 1세대 2주택 비과세 적용시 다가구 주택을 일괄 매수하여 구분등기를 하지 않은 경우에는 단독주택으로 봅니다.

공동주택으로 보는 경우

조세특례제한법 제97조 장기임대주택의 감면 규정을 적용함에 있어 5호 이상의 임대 주택수 요건 판정시 다가구주택의 경우, 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다.

다가구주택의 과세방법

취득 시

취득세율은 6억원까지는 1%, 6~9억원까지는 2%, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다.

취득세 감면은 적용받을 수 없는데, 단독주택은 취득세 감면대상이 아니기 때문입니다.

보유 시

보유 시에는 재산세와 종부세가 부과될 수 있습니다. 재산세 감면은 공동주택에 한 해 감면이 됩니다. 따라서 다가구주택은 단독주택이므로 감면을 받을 수 없습니다.

임대 시

다가구주택은 임대 시 임대소득세가 과세됩니다. 다만, 다가구주택의 기준시가가 9억 원을 이하인 경우에는 비과세가 됩니다.

양도 시

다가구주택을 양도하는 경우에는 단독주택으로 보게 되므로 이 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 비과세를 적용합니다. 만일 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에는 고가주택에 대한 양도차익이 과세됩니다.