고가주택의 양도차익 계산방법


고가주택의 양도차익 계산방법에 대해서 정리합니다.


고가주택은 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하는 주택으로서 양도 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택을 말합니다. 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하였더라도 양도가액이 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세 비과세에 해당하지 않으며 양도소득세 신고·납부의무가 있습니다.


아래에서는 고가주택의 양도차익 계산방법에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


고가주택의 양도차익 계산방법

고가주택의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의합니다.


양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비


고가주택의 양도차익

비과세 요건에 해당하는 1세대가 1주택을 보유하고 있더라도 고가주택에 해당되는 경우에는 양도소득세 과세대상에 해당되며 양도차익의 계산은 아래와 같습니다.


고가주택의 양도차익 = 양도차익 × (양도가액-9억원) / 양도가액


주택과 토지의 보유기간이 다른 경우

위의 경우 주택과 토지의 보유기간이 다르거나 어느 한 쪽이 미등기자산인 경우 다음과 같이 안분계산합니다.


1건물부분 양도차익

건물부분 양도차익 - { 건물부분 양도차익 × 9억원 × (건물부분 양도가액 / 건물 및 토지의 양도가액) } / 건물양도가액


2토지부분 양도차익

토지부분 양도차익 - { 토지부분 양도차익 × 9억원 × (토지부분 양도가액 / 건물 및 토지의 양도가액) } / 토지양도가액


부수토지 배율 초과면적이 있는 경우

비과세 대상 주택의 부수토지가 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖: 10배)를 초과하는 경우에는 이 부분에 대하여 먼저 금액을 안분하여 비사업용토지에 대한 양도소득세를 계산하고 나머지 토지와 주택에 대한 양도가액이 9억원을 초과할 경우에 고가주택에 대한 양도소득세 특례를 적용합니다.


공동소유 고가주택의 계산

공동소유주택의 고급주택은 전체를 기준으로 판정하며, 1세대1주택비과세 요건을 갖춘 고가주택의 계산 산식은 아래와 같습니다.

(양도차익 × 지분율)×[(양도실지거래가액 × 지분율) - (9억원×지분율)] / (양도실지거래가액 × 지분율)


비과세 고가주택과 일반주택의 양도소득세 계산상 차이점

11세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택은 양도차익에 양도가액이 9억을 초과하는 비율을 곱하여 과세합니다.

21세대1주택 고가주택을 3년 이상 보유하였다면 24∼80% 장기보유특별공제율을 적용합니다.



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