주택임대사업자와 장부의 비치·기장의무

주택임대사업자의 장부의 비치·기장의무에 대해서 정리합니다.

주택임대업을 시작한 경우 매년 임대소득에 대해 사업장현황신고와 소득세 신고를 하여야 합니다. 아래에서는 사업장현황신고와 소득세 신고에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

주택임대사업자도 사업자이므로 장부를 비치·기장하여야 하며, 사업규모에 따라 복식부기의무자와 간편장부대상자로 구분됩니다. 장부를 작성하지 않은 경우 추계신고를 할 수 있으며, 소득금액을 계산시 수입금액에 따라 기준경비율과 단순경비율을 적용받게 됩니다.

아래에서는 주택임대사업자의 장부의 비치·기장 의무 및 기준경비율 제도에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

장부작성의무

주택임대사업자는 사업과 관련된 모든 거래사실을 복식부기 또는 간편장부에 의하여 기록·비치하고 관련 증빙서류 등과 함께 5년간 보관하여야 합니다. 간편장부대상자의 경우 장부를 기장하여 신고 시 단순경비율·기준경비율에 의해 소득금액을 계산하는 경우보다 소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

장부를 기장하지 않으면 무기장가산세를 부담하여야 하며, 기장하지 않은 소득에 대한 세금의 20%를 추가하여 납부하여야 합니다. 다만 신규사업자나 직전 과세기간의 수입금액이 4천 8백만원에 미달하는 사업자는 소규모사업자로 분류되어 무기장 가산세를 면제받을 수 있습니다.

따라서 개인 사업자가 당해 연도에 신규로 사업을 시작한 경우에는 장부를 작성하지 않는다고 하더라도 수입 금액과 관계없이 무기장가산세를 부과하지 않습니다.

간편장부와 복식부기의무자

모든사업자는 원칙적으로 장부작성의무가 있습니다. 다만, 영세사업자는 장부작성이 힘들 수 있으므로 거래사실을 기록하는 간편장부의무를, 일정규모 이상의 사업자에게는 복식부기에 의한 장부작성의무를 두고 있습니다.

복식부기의무자와 간편장부대상자 판정기준 수입금액

업 종 구 분	직전년도 수입금액
가. 농업 및 임업, 어업, 광업, 도매업 및 소매업, 부동산 매매업, 아래 나 및 다에 해당되지 아니하는 업	3억원
나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수·폐기물처리·원료 재생 및 환경복원업, 건설업, 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보 서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업, 욕탕업	1억 5천만원
다. 부동산임대업, 부동산관련 서비스업, 임대업, 서비스업(전문·과학·기술·사업시설 관리·사업지원·교육), 보건업 및 사회복지 서비스업, 예술·스포츠 및 여가관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업(욕탕업 제외), 가구내 고용활동	7천 5백만원

3 장부 없이 소득금액을 계산하는 방법

세법에서는 장부를 작성하지 않는 사업자에게 정부가 정한 경비율을 정해 소득금액을 파악하도록 하고 있습니다. 기준경비율제도란 장부를 기록하지 않았을 경우 소득금액을 계산하는 제도로 기준경비율 적용대상사업자와 단순경비율 적용 대상사업자로 구분됩니다.

단순경비율을 적용하는 경우

단순경비율은 당해 사업 연도에 신규로 사업을 하는 사업자나 전년도의 수입금액이 다음금액에 미달하는 사업자에게 적용됩니다.

업 종 구 분	직전년도 수입금액	당해년도 수입금액
가. 농업 및 임업, 어업, 광업, 도매업 및 소매업, 부동산 매매업, 아래 나 및 다에 해당되지 아니하는 업	6천만원	3억원
나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수·폐기물처리·원료 재생 및 환경복원업, 건설업, 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보 서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업, 욕탕업	3천 6백만원	1억 5천만원
다. 부동산임대업, 부동산관련 서비스업, 임대업, 서비스업(전문·과학·기술·사업시설 관리·사업지원·교육), 보건업 및 사회복지 서비스업, 예술·스포츠 및 여가관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업(욕탕업 제외), 가구내 고용활동	2천 4백만원	7천 5백만원

이 제도를 적용받는다면 다음과 같은 금액을 과세소득으로합니다.

소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)

기준경비율을 적용하는 경우

기준경비율제도는 전년도의 수입금액이 앞에서 본 금액을 초과하는 경우로써 장부를 작성하지 않을 때 소득금액을 파악하는 방법을 말합니다.

1 소득금액 = 수입금액 - 주요경비^[각주:1]-(수입금액×기준경비율^[각주:2]) 
2 소득금액 = {수입금액-(수입금액×단순경비율)}×배율 ^[각주:3]
국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) ▷ 조회/발급 ▷ 기타조회 ▷ 기준(단순)경비율 클릭

부동산 임대업의 단순경비율과 기준경비율

부동산임대업의 단순경비율 등은 다음과 같습니다. 일반적인 주택임대업은 42.6%가 단순경비율이 됩니다.

업종코드	세분류	세세분류	적용기준	단순경비율	기준경비율
701101	부동산 임대업	주거용건물임대업	기준시가가 9억원 초과주택	34.1	16.1
701102	부동산 임대업	주거용건물임대업	기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 단독주택 등의 임대	42.6	16.2
701103	부동산 임대업	주거용건물임대업	「조특법」제97조에 의한 장기임대주택(공동주택 및 5호 이상의 단독주택임대)	60.2	23.0
701104	부동산 임대업	주거용건물임대업	「조특법」제97조에 의한 장기임대주택(다가구주택임대)	59.2	22.0
701201	부동산 임대업	비주거용건물임대업	사업용 건물임대	38.4	20.0

1. 재화의 매입과 외주가공비 및 운송업의 운반비, 고정자산에 대한 임차료, 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여 [본문으로]
2. 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 1/2을 곱하여 계산한 금액 [본문으로]
3. 2016년 귀속의 경우 간편장부대상자 2.6배, 복식부기의무자 3.2배 [본문으로]