부동산 임대용역에 대한 과세표준계산

부동산 임대사업자의 경우 과세표준 계산방법에 대해서 정리합니다.

부동산임대사업자가 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 간주임대료를 계산하여 과세표준에 포함하여야 합니다.

아래에서는 임대료 및 간주임대료 등의 과세표준에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

전세금 또는 임대보증금을 받는 경우

1① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액(간주임대료)을 과세표준으로 합니다.

당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 × 계약기간 1년의 정기예금이자율

2사업자가 전세금 또는 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 합니다.

3분양 중 미리 받은 전세보증금(선수금)의 간주임대료는 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산합니다.

과세·면세 겸용주택을 임대하는 경우

실지귀속의 구분이 가능한 경우

과세대상 임대료와 면세대상인 주택임대료의 실지귀속의 구분이 가능한 경우에는 그 실지귀속에 따라 과세표준을 계산합니다.

실지귀속의 구분이 불분명한 경우

과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음의 산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산합니다.

1임대료 총액의 계산

실제임대료(월임대료×임대월수) + 간주임대료

2토지분 또는 건물분 임대료 상당액의 계산

토지분 임대료: 임대료 총액 × 토지가액 / (토지가액 + 건물가액)

건물분 임대료: 임대료 총액 × 건물가액 / (토지가액 + 건물가액)

3토지분 또는 건물분 임대 과세표준의 계산

토지임대 과세표준: 토지임대료 상당액 × 과세대상 토지임대면적 / 총토지임대면적

건물임대 과세표준: 건물임대료 상당액 × 과세대상 건물임대면적 / 총건물임대면적

임대료를 선불 또는 후불로 받는 경우

사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 다음의 금액을 그 과세표준으로 합니다.

과세표준 = 선불 또는 후불로 받는 임대료 × 각 과세대상기간의 월수 / 계약기간의 월수

1이 경우 월수는 달력에 따라 계산하되, 당해 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우에는 1월로 하고, 당해 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니합니다.

2세금계산서는 각 과세기간(예정 또는 확정)의 종료일을 기준으로 발급하면 됩니다.

기타 유의사항

1월세와 함께 받는 공공요금 등

임대료와 함께 관리비 등을 구분하지 않고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세합니다.

임차인이 부담하여야 할 보험료, 수도료 및 공공요금을 별도로 구분징수하여 납입대행하는 경우 그 금액은 과세표준에 포함하지 아니합니다.

2임차인이 부담한 건물의 신축비 또는 시설비

임차인 부담으로 건물을 신축하거나 자본적지출을 하고 일정기간 임대 후에 임대인에게 반환하기로 하는 조건의 임대인 경우

임대인은 동 자본적 지출금액을 임대기간으로 안분하여 과세표준으로 부가가치세 신고하여야 합니다.

임차인은 같은 금액을 이연비용으로 계상하여 임차기간에 안분하여 비용처리 하여야 합니다.

3부동산임대업자가 받은 권리금 및 위약금

부동산임대업자가 새로운 임차인으로부터 점포권리금 명목으로 받는 금액은 부가가치세 과세표준에 포함됩니다.

임대차계약의 불이행으로 위약금을 받는 경우 부가가치세 과세대상이 아닙니다.

4간주임대료에 대한 부가가치세 부담

간주임대료는 원칙적으로 임대인이 부담합니다.

간주임대료를 임차인이 부담하는 경우에도 세금계산서를 발급할 수 없습니다.