부동산매매업자의 세액계산 특례 및 토지 등 매매차익 예정신고


부동산매매업자의 세액계산 특례 및 토지 등 매매차익 예정신고에 대해서 정리합니다.


부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말합니다. 부동산매매업자의 종합소득세를 계산할 때 비교과세 대상자산의 주택등매매차익이 있는 경우에는 종합소득세율과 양도소득세율을 비교하여 높은 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.


아래에서는 부동산매매업자의 세액계산 특례 및 토지 등 매매차익 예정신고와 확정신고에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


부동산매매업자의 소득세 산출세액 계산특례

부동산매매업자의 소득 중 비교과세 대상자산의 주택등 매매차익이 있는 경우에는 다음 1, 2의 세액 중 많은 것을 종합소득산출세액으로 합니다.

1종합소득 과세표준 × 기본세율

2주택등매매차익 × 양도소득세율 + (종합소득 과세표준 - 주택등매매차익) × 기본세율


주택등매매차익

주택등 매매차익 = 주택ㆍ토지의 매매가액 - 필요경비 - 양도소득기본공제 - 장기보유특별공제

필요경비는 실지거래가액에 의한 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등을 말합니다.


비교과세 대상 자산

비교과세 대상 자산이란 아래에 해당하는 자산을 말합니다.

1비사업용토지 (소득세법 제104조 제1항 제8호)

2미등기 양도자산 (소득세법 제104조 제1항 제10호)

3조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(소득세법 제104조 제7항)

4조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택(소득세법 제104조 제7항)

5조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(소득세법 제104조 제7항)

6조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택(소득세법 제104조 제7항)


토지 등 매매차익 예정신고

부동산매매업자는 토지 및 건물의 매매차익과 그 세액을 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날(예정신고기한)까지 예정신고를 하여야 합니다. 예정신고기한 내에 신고납부의무를 이행하지 아니한 경우에는 예정신고납부 관련 가산세가 부과됩니다.


부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 예정신고산출세액은 그 매매가액에서 필요경비, 건설자금 이자, 매도로 인한 법률상 공과금 및 장기보유특별공제액을 차감한 금액(매매차익)에 양도소득세율을 곱하여 계산한 금액으로 합니다. 다만, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에도 단기 양도소득세율을 적용하지 아니하고 기본세율을 적용합니다.


토지 등 매매차익 예정신고 산출세액=매매차익×양도소득세율




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