장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(租法 제97)

조세특례제한법 제97 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 정리합니다.

최초로 시행된 규정은 임대주택법에 의한 임대주택에 불구하고 신축기간, 주택규모와 임대호수 및 임대기간별 감면율(5년 이상 50%, 10년 이상 100%)만 규정하였으나 이후 1995.1.1. 개정규정은 임대주택법에 의한 임대주택에 한정하면서 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분하였고, 감면율은 임대기간 5년 이상인 경우 모두 100%를 적용하였습니다.

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감면대상

거주자가 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후에 양도하는 당해 임대주택이 감면대상이 됩니다.

장기임대주택의 요건

감면대상에 해당하기 위해서는 당해 감면주택이 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

규모 요건

국민주택일 것(당해 건물 연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)

취득주택 요건

1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 중 신축된 주택(단독 및 공동 모두 적용)이거나 1985.12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 공동주택

취득기한 및 임대요건

2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택

다가구 임대 주택

임대주택법상 임대주택 대상이 아닌 다가구주택의 경우에도 5호 이상을 장기임대하고 사업자 등록을 한 경우에는 감면대상이 됩니다(재일 46014-2121, 1997.9.5.)

2001.1.1. 이후 임대주택

장기임대주택을 2001.1.1. 이후에 5호 이상 임대를 개시하여 양도하는 것은 감면대상이 되지 않습니다. 단, 2호 이상 신축주택 임대에 해당이 되는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의2에 규정된 요건 충족시 동 감면규정을 적용 받게 됩니다.

감면임대주택의 범위

임대주택법상 임대주택이라 함은 임대에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말합니다.

1건설임대주택

가임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 임대주택

2매입임대주택

1995.1.1. 이후 취득분으로서 임대사업자가 매매 등에 의하여 신규로 소유권을 취득하여 취득 당시 입주사실이 없는 임대주택을 말한다.

3일반임대주택

1986.1.1.~ 2000.12.31. 기간 중 신축된 주택이거나 1985.12.31. 이전에 신축된 주택이면서 19861.1. 현재 입주사실이 없는 공동주택으로서 위의 매입임대주택에 해당이 되지 않는 주택

감면적용시 유의사항

의무임대기간 내에 일반주택 양도시 다주택 중과세 규정 적용

다주택중과에 있어 장기임대주택의 의무임대기간을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우 당해 일반주택은 변함없이 의무임대기간을 충족한 경우와 마찬가지로 중과에서 배제하며, 당해 의무해태 발생 과세연도에 장기임대주택 등에 대하여 당초 세율적용금액을 차감한 금액을 납부합니다(소령 167의3 ④, ⑤).

의무임대기간 내에 거주자 주택 양도시 비과세 규정 적용

「조세특례제한법」 제97조 및 제97조의2에 규정한 감면주택을 보유한 상태에서 거주자의 일반주택 양도하는 경우에는 감면주택 의무임대기간 내에 양도하는 경우에도 거주자의 주택에서 제외하여 거주자의 기존주택은 비과세 규정을 적용하되, 의무임대기간 내에 감면주택을 양도하는 경우에도 비과세된 주택에 대해서는 비과세 배제규정이 적용되지 않습니다(재경부재산 46014-20, 2000.1.20.)

입주권으로 전환된 장기임대주택

장기임대주택이 재건축중인 입주권으로 전환된 경우에 입주권상태로 양도하는 경우에는 감면되지 아니합니다(서사-1046, 2008.4.29.).

장기임대주택에 대한 비과세 규정 적용

장기임대주택의 임대기간 중에 기존소유주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후 임대주택을 소유주택으로 변경한 주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 임대주택의 취득일이 아니라 소유주택으로 변경한 날부터 기산합니다(재경부 재산 46014-20, 2000.1.20.).

임대기간의 계산

1주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 합니다. 다만, 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않습니다(租令 97 ⑤ 1호ㆍ4호).

2상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 통산합니다(租令 97 ⑤ 3호).

감면세액

50% 감면대상

5년 이상 임대한 일반임대주택은 양도소득세의 50%를 감면합니다.

100% 감면대상

110년 이상 임대한 일반임대주택

25년 이상 임대한 임대주택법에 의한 건설임대주택

35년 이상 임대한 임대주택법에 의한 매입임대주택(단, 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택으로서 취득당시 입주사실이 없는 주택에 한함)

주택임대신고 및 감면신청

주택임대신고서의 제출(租令 97 ③)

주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

감면신청(租令 97 ④)

감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

1 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2임대차계약서사본

3임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증사본

4임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5기타 기획재정부령이 정하는 서류

기타 사항

1감면세액 종합한도 규정이 적용되지 않습니다.

2감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 과세됩니다.