부담부증여에 따른 양도소득세와 증여세 과세문제

부담부증여시 발생할 수 있는 양도소득세와 증여세 과세문제을 정리합니다.

재산을 증여하면서 그 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 것을 조건으로 증여 계약을 체결한 것을 부담부증여라고 합니다. 일반적인 증여의 경우에는 수증자만 증여세를 부담하게 되지만, 부담부증여에서는 수증자는 증여재산의 가액에서 채무를 차감하여 계산한 증여세를 납부하고 증여자는 채무액에 대한 양도소득세를 부담합니다.

아래에서는 부담부증여 관련 과세문제를 정리하도록 하겠습니다.

상속세 및 증여세법 상 부담부증여 요건

부담부증여가 인정되기 위해서는 다음 세 가지 요건을 충족하여야 합니다. 만약 증여재산에 담보되지 않은 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우에는 「상속세 및 증여세법」상 부담부증여에 해당하지 않고 저가양수도에 따른 양도소득세와 증여세가 과세될 수 있습니다.

1증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(담보차입금과 임대보증금)가 있을 것

2그 담보된 채무는 금전채무이며 반드시 증여자의 채무일 것

3해당 채무를 능력을 갖춘 수증자가 사실상 인수할 것

배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여

배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 해당 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하나, 다음 서류에 따라 채무가 입증되는 경우에는 부담부증여로 인정됩니다.

1국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2위 1외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 따라 그 사실을 확인할 수 있는 서류

제3자의 채무로 담보된 재산 증여의 경우 증여가액

제3자의 채무의 담보로 제공된 재산을 조건없이 증여받는 경우 증여가액은 증여당시의 그 재산가액 전액으로 합니다.

부당부증여시 양도소득세 계산

부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음과 같이 합니다.

취득가액

해당 자산의 가액을 기초로 하되 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율에 따라 계산합니다. 이 경우 취득가액을 계산할 때 양도가액을 기준시가로 한 경우에는 취득가액 역시 기준시가에 따른 가액을 적용합니다.

매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 ×(채무액에 상당하는 부분 / 증여가액)

양도가액

증여가액[매매사례가액, 수용·공매·감정가액· 기준시가] ×(채무액에 상당하는 부분 / 증여가액)

부당부증여시 증여세액 계산

증여세 과세가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법에 의한 증여재산가액의 합계액에서 해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 합니다.

부담부증여 인정·불인정 사례

증여계약서에 채무인수 내용이 약정되지 아니한 경우 인정여부

약정서 등에 채무인수내용을 기재하지 아니하였더라도 사실상 증여자의 채무를 인수한 사실이 객관적으로 확인이 되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감함(서면4팀-1131, 2005.7.5.).

증여자와 수증자가 공동으로 소유한 재산에 담보된 증여자의 채무를 인수한 경우

증여자와 수증자가 공동으로 소유한 재산에 담보된 증여자의 채무 전부를 수증자가 인수한 사실이 확인되는 경우 그 채무액은 증여재산가액에서 차감됨(서면4팀-1727, 2004.10.26.).

증여자가 제3자 명의로 대출받은 채무를 인수한 경우

실제 채무자가 증여자이고 수증자가 인수한 것이 확인되면 그 채무액은 증여재산가액에서 차감됨 (국심2001부1707, 2001.12.28.).

증여등기 이후에 발생할 증여자의 예상채무를 수증자가 부담하기로 한 경우

증여등기 이후에 발생할 증여자의 예상채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우 그 채무액은 공제하지 아니함(제도 46014-11613, 2001.6.20.).

제3자 채무를 인수하는 조건으로 증여 받은 경우 경우

제3자의 채무를 인수하는 조건으로 재산을 증여받은 그 채무액은 당해 증여재산가액에서 공제되지 아니함(서면4팀-1299, 2005.7.25.).

수증자의 채무를 담보하는 재산을 증여 받은 경우

수증자의 채무를 담보하는 재산을 증여받은 경우에는 부담부 증여와는 관련이 없음 (재삼46014-2187, 1998.11.11.).

수증자가 인수한 채무액이 증여재산의 가액을 초과하는 경우

수증자가 인수한 채무액이 증여재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 증여자에게 다시 증여한 것으로 봄(재산상속46014-2204, 1999.12.31.).

부동산에 담보된 채무로서 대출받은 금전과 함께 부동산을 증여받은 경우

부동산에 담보된 채무로서 대출받은 금전과 함께 부동산을 증여받은 경우 부담부증여와 관련이 없음(재삼46014-2413, 1997.10.10.).

주택신축판매업자가 신축주택을 부담부 증여한 경우

수증자가 인수한 채무액은 차감하되, 증여자인 주택신축판매업자는 증여한 주택 전체에 대하여 소득세 납부의무가 있음(서면4팀-3218, 2006.9.21.).