부동산을 평가할 때 시가가 없는 경우와 저당권 등이 설정된 경우


부동산을 평가할 때 시가가 없는 경우와 저당권 등이 설정된 경우에 대해서 정리합니다.


상속받거나 증여받은 재산에 대하여 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모· 거래상황 등을 감안하여 기준시가 등 보충적 방법에 의하여 평가합니다.


아래에서는 보충적 방법에 의한 평가와 저당권 등이 설정된 재산의 평가방법에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


보충적 방법에 의한 평가

토지

평가기준일 현재 공시된 개별공시지가 적용


일반건물

일반건물은 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도ㆍ개별건물의 특성 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 평가

기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)


㎡당 금액 = 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율× 개별건물의특성에따른 조정률


오피스텔 및 상업용 건물

국세청장이 지정하는 지역에 소재하면서 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 있는 경우 그 고시한 가액으로 평가하며, 국세청장이 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 없는 경우에는 상기 내용과 같이 토지와 건물을 별도로 평가한 가액


주택

주택은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동 주택가격으로 평가


부동산을 취득할 수 있는 권리

1재개발아파트 분양권

조합원으로서 출자한 토지와 건물의 권리가액+평가기준일까지 불입된 추가부담금+평가기준일현재의 프리미엄

2재건축아파트 분양권

조합원으로서 출자한 토지 및 건물의 평가액+평가기준일까지 불입된 추가부담금+평가기준일 현재의 프리미엄상당액

3일반분양아파트 분양권

평가기준일까지 불입한 분양대금+평가기준일 현재 프리미엄상당액


임대차계약이 체결된 재산의 경우(다음 ①,②중 큰 금액)

1 각 재산에 대한 보충적 평가액

2 임대보증금 등 환산가액:임대보증금+(1년간 임대료÷12%)


저당권 등이 설정된 재산의 평가방법

평가특례 적용대상 재산의 범위

1 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2 양도담보재산

3 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)


평가방법

위의 저당권 등이 설정된 재산의 평가는 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액과 다음의 채권액 중 큰 금액으로 합니다.

1 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외함)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)


위의 규정에 의해 재산을 평가함에 있어서 동일한 재산에 다수의 채권(전세금 채권과 임차보증금 채권 포함)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 평가합니다.

담보하는 채권의 의미:평가기준일 현재 담보하는 채권액이란 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 의미하는 것입니다.

근저당권이 설정된 재산을 평가할 때 평가기준일 현재 그 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우 당해 재산이 담보하는 채권액은 채권최고액을 말합니다



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