유사매매사례가액의 정의 및 인정사례


상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따릅니다. 여기서 시가란 매매가액, 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 등을 말합니다.


상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르도록 하고 있습니다. 세법에서는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액, 즉 유사매매사례가액이 있는 경우 이를 시가로 인정하고 있습니다. 부동산을 상속이나 증여로 취득한 경우 이후 양도시 양도소득세와도 연결이 되기 때문에 유사매매사례가액이 있는 경우 이를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 아래에서는 유사매매사례가액에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


유사매매사례가액의 정의

평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등을 각각 시가로 적용하도록 하고 있습니다. 다만, 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월)부터 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 3개월)이내의 신고일까지의 가액을 시가로 봅니다.


유사매매사례가액 적용 배제

1법정신고기한 이내에 상속세 또는 증여세를 신고한 경우에는 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 3개월)이내의 신고일까지의 유사매매사례가액을 적용하고 그 신고일 후의 유사매매사례가액은 시가로 적용하지 않습니다.

2평가대상재산에 대하여 매매가액 등 시가에 해당하는 가액이 있는 경우에는 상속세및증여세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사매매사례가액을 적용하지 않습니다.


유사매매사례가액 인정 또는 불인정 사례

구 분 인정한 사례 인정하지 않은 사례
1 비교대상아파트의 매매계약일이 상속개시일로부터 6월 이내에 해당하고, 쟁점아파트와 동일한 아파트 단지 내의 같은 동, 같은 면적으로 층간 차이만 있고, 비교대상아파트의 기준시가가 낮은 점 등을 살펴볼 때, 면적 위치 용도 등이 동일하거나 유사한 재산에 해당함(조심2008서3140, 2008.10.30) 국세통합전산망의 공동주택 평형별 적정가격 중 같은 단지 내 같은 평형의 매매하한가를 기준으로 매매사례가액을 조정 적용하여 증여재산 가액을 평가할 수 없다는 사례(국심2007중228, 2007.05.23)
2 비교대상아파트는 쟁점아파트와 용도, 종목, 면적, 건축연도, 일조방향이 동일하고, 지리적으로 같은 단지내에 있어 그 위치가 유사하며, 국세청 기준시가도 동일하여 시가로 본다는 사례(국심2007서1544, 2007.08.29) 비교대상 아파트의 조망권이 상이하고 입지 여건이 과세대상 아파트에 비해 우위에 있어 매매사례가액으로 인정할 수 없음(국심2007서645, 2007.05.23)
3 비교대상아파트는 저층에 위치하여 조망권 및 일조권이 오히려 열악하고, 기준시가도 동일하며, 증여일 전후 3월 이내에 매매가 액이므로 시가로 본다는 사례(국심2007서 1811, 2007.08.03) 비교대상 아파트는 같은 동 다른 층에 위치하고 면적은 같으나, 기준시가가 높아 매매사례가액으로 인정하지 않는다는 사례(국심2007서679, 2007.05.29)
4 비교대상아파트가 발코니를 확장하여 그 내부 활용면적이 이 사건 아파트보다 약간 더 넓다 하더라도 이 사건아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 다르다고 할 정도에 이르지 아니하고, 그와 같은 사정은 공사비용이 추가로 든 것에 불과하여 위 아파트의 시가에 큰 영향을 미친다고 볼 수도 없다(서울고법2010누12905, 2010.11.11.) 쟁점아파트는 발코니 확장과 인테리어 등 수리한 사실이 확인되지 않는 반면에, 매매사례아파트 경우 매매이전에 인테리어공사를 실시한 사실이 있어 시가로 볼 수 없음(국심2007중5295,2008.5.29)
5 비교대상아파트는 같은 동, 같은 면적, 같은 라인에 위치하면서 층만 달리하고 있어이 사례가액을 시가로 본 사례(국심2007서1528, 2007.07.13) 증여재산가액을 산정함에 있어 인근 아파트 탐문가격을 시가로 보아 평가한 가액은 잘못된 증여재산가액 산정방법이라는 사례(국심2006서2688, 2007.03.22:국심2006서2688, 2007.03.22)
6 같은 단지 내에 같은 평형의 아파트 유사매매사례가액 중 가장 낮은 가액을 매매사례가액으로 본 사례(국심2007서1194, 2007.06.11) 매매사례아파트가 역세권에 연접하여 위치가 더 좋고 고시된 국세청의 기준시가 역시 당해 아파트보다 더 높게 나타나고 있는 점 등으로 볼 때 시가로 볼 수 없음(국심2006서2298, 2006.12.15)
7 기준시가, 시공 및 브랜드, 동, 향이 당해 아파트와 같아 다른 비교대상아파트 보다 더 유사한 것으로 보이므로 이를 시가로 보아 과세한 것은 정당함(조심2010서3373, 2010.12.21) 비교아파트가 과세대상아파트보다 높아 과세대상아파트보다 선호도가 높은 것으로 인정되는 점으로 보아 비교아파트의 재산적 가치가 과세대상아파트보다 클 것으로 보이므로 시가로 볼 수 없음(조심2009서3959,2009.12.14)
8 비교대상아파트는 면적 건물구조 방향 용도 기준시가 등이 당해 아파트와 유사할 뿐만 아니라 그 거래시기도 상속개시일로부터 1개월 후로 당해 아파트와 유사하여 시가로 볼 수 있음(조심2009서4020, 2010.06.21) 관리처분계획 인가일 이후에 증여받은 아파트의 증여가액을 평가하면서 관리처분계획인가일 이전에 거래된 매매사례가액을 아파트의 시가로 보아 평가한 것은 부당함(조심2008서3489, 2009.11.13)
9 매매사례입주권이 당해 입주권과 방향은 다르나 위치, 전용면적, 분양가액, 권리가액이 유사하고, 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 입주권 중 증여일로부터 가장 가까운 날에 매매계약이 되어 매매사례가액으로서 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음(조심2010부994, 2010.07.26.) 같은 단지 같은 동 같은 규모라도 층과 방향 그리고 한강조망 등에 따라 가격이 다르게 형성되므로 동 거래가액을 시가로 볼 수없음(조심2009서3671)
10 비교대상 아파트는 같은 동에 위치하고 같은 평수, 같은 방향, 바로 윗층, 같은 기준시가로서 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사하여 그 거래가액은 매매사례가액에 해당하여 증여당시 시가로 보는 것이상당함(대법2011두12658, 2011.09.29) 상속재산 평가시 유사매매사례가액을 적용함에 있어 같은 아파트단지에 소재하나, 면적이 작고 기준시가가 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액은 시가로 볼 수 없음(조심2009중301, 2009.10.14)



상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.


② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.


③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.


④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.


⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.


상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.


② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.


③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.


④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.



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