양도세 중과제도 - 2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 3주택의 적용기준


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 3주택의 적용기준에 대해서 정리합니다.


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 3주택의 적용기준에 대해서 아래와 같이 정리하도록 하겠습니다.


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 적용대상인 1세대 3주택(조합원입주권포함) 이상인 경우 조정대상지역 소재한 양도주택에 대한 가산초과 누진세율(26~62%) 적용기준

2018. 4. 1. 이후 국내 소재주택 양도일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대가 다음의 주택소재지역 기준과 주택가액 기준(양도당시 기준시가) 중 어느 하나에 해당되는 경우로서 3주택 이상인 경우, 그리고 양도주택이 조정대상지역에 소재한 경우는 가산초과누진세율(26~62%)을 적용함과 동시에 장기보유특별공제가 배제됩니다.


다만, 아래 열거한 15가지의 유형 어느 하나에 해당되는 주택은 비록 3주택 이상의 주택 수에는 포함될지라도 일반초과누진세율과 장기보유특별공제 규정을 적용합니다.


1세대 3주택 이상 주택 수 계산

주택양도일 현재 1세대가 보유한 주택의 수가 3호 이상인 경우로서 그 주택수의 계산은 일정기준에 해당되는 주택만으로 하며, 그 중 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재한 경우만 가산초과누진세율(26~62%)을 적용하므로 아래에 따라 주택수 계산에 따른 1세대 3주택 이상인 경우로써 양도주택의 소재지가 조정대상지역 해당여부를 판단합니다.


주택소재기준

수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 기타 5대 광역시(대전, 광주, 대구, 부산, 울산) 및 세종특별자치시 소재 주택(양도당시 기준시가 3억 원 초과 여부 불문). 다만, 인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역・경기도 내 도농복합형태 시의 읍・면지역, 기타 5대 광역시의 군지역, 세종특별자치시의 읍・면지역 소재 주택은 제외


수도권 : 서울, 인천광역시, 경기도

광역시의 군지역 : 인천광역시(강화군・옹진군), 대구광역시(달성군), 부산광역시(기장군), 울산광역시(울주군)

기타 5대 광역시 : 대전・광주・대구・부산・울산광역시

3주택 이상 주택 수 계산에 불포함 되는 주택

수도권과 5대 광역시 외 도의 동지역에 소재한 기준시가 3억원 이하인 주택

전국의 군과 읍또는 면지역에 소재한 기준시가 3억원 이하인 주택

세종특별자치시의 읍 또는 면지역 소재한 기준시가 3억원 이하인 주택


주택가액기준(양도당시 기준시가)

인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역・경기도 내 도농복합형태 시의 읍・면지역, 기타 5대 광역시의 군지역, 경기도 외 기타 도지역, 세종특별자치시의 읍・면지역 소재 주택으로 양도당시 양도주택 또는 다른 일반주택의 기준시가 3억원 초과주택


주택유형별 주택수 계산방법

1다가구주택 : 거주자가 선택하는 경우에 한하여 단독주택으로 봅니다. 즉, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다.

2공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서(상속지분이 가장 큰 자, 상속주택 거주자, 상속인 중 최연장자)에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

3부동산매매업자의 상품인 재고주택: 재고자산(상품)일지라도 거주자 본래의 다른 소유주택과 함께 주택수를 계산합니다. 그러나, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택인 경우에는 포함하지않습니다


1세대 3주택 이상의 주택 수 계산에 포함될지라도 일반세율 적용대상 주택(소득세법 시행령 제167조의 3,제167조의 4 )

위 주택의 소재기준 또는 가액기준에 해당될지라도 아래에 열거한 소득세법에 따른 장기임대주택이거나 조세특례제한법에 따른 과세특례(감면) 대상주택 또는 국가가 세제상 보호·장려가 요구되는 주택인 경우는 설령 1세대 3주택 이상의 주택 수 계산에 포함될지라도 아래 열거한 주택을 양도할 때만큼은 일반초과누진세율과 장기보유특별공제규정을 적용합니다.


1수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억이하 주택

2장기임대주택

준공공임대주택등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택(다만, ‘18.3.31일까지 등록한 경우에는 5년 이상 임대한 주택)

매입임대주택: 6억원 이하(비수도권 3억원 이하) 주택

건설임대주택: 대지 298㎡ 이하, 건물연면적 149㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 2호 이상 임대

3조특법상 감면대상 주택

장기임대주택(§97, §97의2), 미분양주택 등(§98~§98의3,§98의5∼§98의8), 신축주택 등(§99∼§99의3)

410년 이상 무상제공한 장기사원용 주택

55년 이상 운영한 가정어린이집 등

6상속받은 주택(5년 이내 양도)

7문화재주택

8저당권 실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)

9상기 ①~⑧의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택




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