양도세 중과제도 - 1세대 2주택 이상의 양도주택에 대한 장기보유특별공제 배제 및 중과세율


1세대 2주택 이상의 양도주택에 대한 장기보유특별공제 배제 및 중과세율에 대해서 정리합니다.


2018.4.1. 이후 양도분부터 적용되는 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용에 대해서 아래와 같이 정리하도록 하겠습니다.


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 장기보유특별공제 규정 적용배제

현행 개정안

장기보유특별공제
   3년 이상 보유한 부동산 등을 양도하는 경우 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감

장기보유특별공제
   1세대 2주택 이상인 경우 양도주택에 대한 장기보유특별공제 완전배제


2018. 4. 1. 이후 양도분부터 10%P 또는 20%P 가산한 세율 적용

현행 개정안

2018. 3. 31.까지 양도분 10%P 가산한 세율
   2017. 9. 19.~2017. 12. 31.까지 양도분: 10%P 가산한 세율(16~50%)
   2018. 1. 1.~2018. 3. 31.까지 양도분: 10%P 가산한 세율(16~52%)
   투기지정지역에 소재한 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상인 경우의 양도주택에 대하여 적용

2018. 4. 1. 이후 양도분부터 10%P 또는 20%P 가산한 세율
   1세대 2주택(조합원입주권 포함): 10%P 가산한 세율(16~52%)
   1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상: 20%P 가산한 세율(26~62%)
   조정대상지역에 소재한 1세대 2주택(조합원입주권 포함) 이상인 경우의 양도주택에 대하여 적용


개정이유: 물가안정 추세 등을 감안하여 제도 합리화 /p>

적용시기: ‘18. 4. 1. 이후 양도하는 분부터 적용


개정법률

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10{제3호 및 제4호의 경우 100분의 20}을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율(40%)을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. (2017. 12. 19. 신설)


1조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2017. 12. 19. 신설)

2조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2017. 12. 19. 신설)

3조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2017. 12. 19. 신설)

4조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.(2017. 12. 19. 신설)


유의사항

3년 이상 보유한 부동산이 소득세법 제95조 제2항 규정에 따라 장기보유특별공제 적용 배제대상에 포함되더라도 아래 어느 하나에 해당되는 경우는 예외적으로 장기보유특별공제 대상이 됩니다.


1소득세법 시행령 제168조 제1항에 따른 아래 ~ 과 같이 미등기 제외자산 부동산인 경우

장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

소득세법 제89조 제1항 제2호(비과세대상인 농지의 교환 또는 분합 ), 조세특례제한법 제69조 제1항(재촌자경농지감면) 및 제70조 제1항(대토농지감면)에 규정하는 토지

소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(비과세대상인 1세 대 1주 택, 소득세법 시행령 제154조 제11항과 제155조에 따른 1세 대 1주 택 의 비과세특례대 상주택 )으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

상속에 따른 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

건설업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지


2그러나 3년 이상 보유한 비사업용 토지에 대하여 가산한 세율(2018. 1. 1. 이후 양도분 16~52%) 적용 대상일지라도 소득세법 제95조 제2항 괄호규정 개정에 따라 장기보유특별공제를 하되, 그 보유기간 계산방법이 양도시기별로 차이점이 있음에 유의하여야 합니다.

2016. 1. 1.~2016. 12. 31. 양도분: 2015. 12. 31. 이전에 취득하였더라도 보유기간의 기산일을 2016. 1. 1.로 하여 보유기간을 계산한다(소득세법 제 95조 제 4항, 2015. 12. 15. 개정, 적용시기: 2016. 1. 1. 이후 양도분부터 적용).

2017. 1. 1. 이후 양도분: 당초 취득일 이후 양도일까지의 보유기간별 장기보유특별공제를 적용한다(소 득 세 법 제 95조 제 4항 , 2016. 12. 20.개정 ).




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