부동산 양도와 법인세 10%추가과세 제도


법인이 부동산을 양도하는 경우에 대해서 정리합니다.


일반적으로는 개인의 부동산 양도차익은 양도소득세가 과세되고, 법인 부동산의 양도차익은 고정자산처분이익에 해당되어 당기 순이익에 반영되어 법인세만 과세됩니다. 그러나 법인의 비사업용토지나 주택 양도차익에 대해서 별도의 법인세 10% 추가과세 제도가 있다. 아래에서는 부동산의 양도에 따른 법인세에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


별도 법인세 대상 법인

부동산의 양도소득에 대한 법인세는 내국법인·외국법인·영리법인·비영리 법인 모두가 과세대상에 해당됩니다.


과세대상 부동산

주택 및 별장

주거용 건축물 및 별장 (국외 주택등 제외)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 읍·면에 있으면서 일정기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외

1해당 법인이 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대 주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택

5년 이상 임대한 주택일 것

임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 6억원, 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원 이하일 것

2해당 법인이 임대하는 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택으로서다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적이 149제곱미터 이하일 것

5년 이상 임대하는 것일 것

민간임대주택으로 등록하거나 공공임대주택으로 건설 또는 매입되어 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가의 합계액이 6억원 이하일 것

3기업구조조정부동산투자회사, 부동산집합투자기구, 신탁계약에 따른 신탁재산으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 직접 취득하는 일정 요건의 미분양주택. 및 민간매입임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 해당 요건을 모두 갖춘 경우

4주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함) 및 사용인에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간이 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택

5저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

6주택을 신축하여 판매하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지


비사업용 토지

비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

1토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지

논밭 및 과수원으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다.

특별시, 광역시, 특별자치시. 특별자치도 및 시 지역(읍·면지역은 제외한다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역에 있는 농지. 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

2임야. 다만, 아래 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

채종림(採種林)ᆞ시험림, 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호ᆞ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것

임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

3임야중 소재지ᆞ이용상황ᆞ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 아래의 것

종·묘 생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야

자연휴양림을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

수목원을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 「지방세법 시행령」 제22조에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야

4목장용지. 다만, 토지의 소유자ᆞ소재지ᆞ이용상황ᆞ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외

축산업을 주된 사업으로 하는 법인이 소유하는 목장용지로서 일정 기준 이내의 축산용 토지로서 도시지역에 있는 목장용지 ( 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 경우는 제외)

축산업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 목장용지

5농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

6토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 종업원 체육시설용토지. 주차장운영업용 토지. 휴양시설업용 토지. 하치장용 토지 등

7주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 도시지역 안의 토지 5배, 도시지역 밖의 토지 10배를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 및 별장의 부속토지. 다만, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다

8토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용토지로 보지 아니할 수 있다.


양도차익

법인부동산의 양도차익은 개인의 경우와 달리 장기보유특별공제, 양도소득기본공제, 예정신고 및 부동산 매매업자 예정신고 제도가 없습니다. 자산별 양도차익은 양도가액에서 세무상 장부가액을 차감하여 계산하며, 당해 자산별 양도차익과 차손을 계산한 후 각 사업연도 소득에 대한 법인세 계산시 전체를 통산하여 계산합니다.

양도차익 = 실지양도가액 - 양도당시 장부가액 ( 각종 충당금등 제외 가액 )




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