재건축·재개발주택 - 04 조합원입주권 비과세 특례 규정


조합원입주권 비과세 특례 규정에 대해서 정리합니다.


조합원입주권은 양도소득세 과세대상 중 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 재건축·재개발이 진행되는 경우 주택은 부동산을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 변환되는데요, 아래에서는 1주택과 1조합원 입주권을 소유한 경우 양도하는 조합원입주권에 대한1세대1주택 비과세특례에 대해서 정리하도록 하겠습니다.



입주권 비과세 요건

다음 요건을 모두 충족하는 조합원 입주권에 한하여 비과세특례 규정을 적용합니다.


1관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2양도일 현재 다른 주택이 없거나 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 것


보유 및 거주요건

관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유 및 거주 요건을 충족하여야 합니다.

원 칙: 관리처분계획인가일 기준

관리처분계획인가일을 기준으로 보유 및 거주요건을 충족해야 합니다. 보유 및 거주요건을 충족해야 한다는 의미는 2년 이상 보유요건뿐만 아니라, 다음의 보유 및 거주기간의 특례가 적용되는 경우에는 특례 규정에 따라 비과세 요건을 갖춘 것으로 봅니다.


「소득세법 시행령」 제154조 제1항 단서에 규정한 보유 및 거주기간의 특례를 받는 경우

「임대주택법」에 의한 건설임대주택

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용

「해외이주법」에 의한 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우

1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 출국

1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우



예외 :철거일 또는 퇴거일

관리처분계획인가일 이후에 실제로 거주한 주택에 대해서는 사실상 주택이 존재하므로 주택으로 봅니다. 따라서 보유기간을 계산함에 있어서는 취득일로부터 철거일까지로 계산하고 거주기간을 계산하는 경우에는 전입일로부터 당해 주택에서 실제거주한자가 퇴거한 날까지 기간을 계산합니다.



보유 및 거주기간의 계산

보유 및 거주기간의 계산에 있어서 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산하되 양도일 이전에 철거된 경우에는 철거일, 사실상 폐가인 경우에는 퇴거일까지로 계산합니다.


양도일 주택 조건

양도일 현재 다른 주택이 없거나 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세대상이 됩니다. 다만, 2011.1.1. 이후 양도하는 분부터 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 조합원입주권을 양도하지 못하는 경우 국세징수법에 의한 공매신청, 법원경매 신청, 한국자산관리공사에의 매각의뢰인 경우에는 일시적 1세대 2주택과 동일하게 비과세를 인정합니다.



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