재건축·재개발주택 - 08 1주택자가 재개발 사업 시행 기간 중 1주택을 취득하여 양도한 경우


1주택을 소유한 1세대가 재개발 또는재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 일정한 요건을 갖춘 경우 비과세됩니다.


주택재건축사업은 철거를 전제로 하는 사업이므로 거주지를 이전할 수밖에 없는데, 이 경우 다른 주택을 취득하여 거주하다가 재건축한 신축주택이 완성되면 종전주택을 양도하는 경우가 발생합니다. 이와 같이 재개발 또는 재건축사업으로 대체취득한 주택을 재건축한 신축주택으로 거주 이전을 하기 위해 양도할 때 일정한 요건을 갖춘 경우 실수요 목적으로 보아 비과세 규정이 적용됩니다. 아래에는 비과세요건을 정리하도록 하겠습니다.



비과세 요건

대상

1도시정비법에 의한 조합원

도시정비법에 의한 주택재개발 또는 주택재건축사업의 조합원인 경우에 한정합니다. 따라서 건축법에 의해 주택을 멸실하고 재건축하는 경우에는 적용대상이 아닙니다.


2사업시행인가일 현재 1주택 요건

사업시행인가일 현재 2주택자인 경우에는 동 규정을 적용받을 수 없습니다.


취득시기 제한

주택재개발 또는 주택재건축 사업시행 기간 중에 취득하여야 하므로 사업시행인가일 이후에 1주택을 취득하여야 합니다. 다만 사업시행인가일 이전에 분양권을 취득하여 사업시행인가일 이후에 공사가 완료되어 취득시기가 도래한 경우에 대해서도 사업시행기간 중에 취득한 주택에 해당합니다.

대체취득한 주택 거주요건

대체취득한 주택에서 1년 이상 거주하여야 합니다.


신축주택 거주 요건

재개발 또는 재건축으로 취득하는 신축주택으로 준공일로부터 2년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상을 계속하여 거주하여야 한다. 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않는 경우에도 특례규정을 적용받을 수 있습니다.


양도기한

관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 대체취득한 주택을 양도하여야 합니다.


보유 및 거주기간의 특례

재개발 및 재건축사업 시행기간 중에 취득한 대체주택은 1년 이상 거주하고 신축주택으로 이사하여 거주요건과 양도요건을 충족한 경우에는 대체 취득한 주택의 보유기간 특례가 적용되므로 보유 및 거주요건을 갖추지 아니하여도 비과세를 받을 수 있습니다.



댓글(2)

  • 도터
    2020.11.07 23:36

    저희는 재건축 조합원 입주권을 보유하고있으며, 대체주택으로 취득한 B아파트를 최근 처분하였습니다.
    이에 양도소득세 예정신고를 하려는 중 궁금한 사항이 있어 문의드립니다.

    간단히 정리하자면 아래와 같은 상황입니다.
    1. 1983년 A 주택 취득
    2. 2015년 6월 A주택 재건축사업시행인가
    3. 2017년 2월 이주명령으로 대체주택으로 안양시 동안구 소재의 B주택 취득 (이주안내문 필요)
    4. 2020년 10월 30일 대체주택인 B주택 매도 (9억원이하)
    5. 2021년 11월 A주택 준공 및 입주 예정

    제가 이해하고 있는 바로는,
    1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축 사업의 시행기간 중 거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우에는 제156조의2 제 5항의 아래와 같은 요건을 충족하면 대체주택이 비과세 대상이 된다고 이해했습니다.

    1) 종전 주택의 재건축 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
    2) 재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 2년이내 이주, 1년이상 거주
    3) 재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

    저의 질문은요....

    제 경우 A주택 준공 전 대체 주택인 B주택을 매도하는 경우인데, 이 경우 사후조건인 156조의 2 제5항에 나온 2째 요건인 1년 이상 세대원 전원이 거주해야하는 조건은 충족할 수가 없습니다. B주택에 대한 양도소득세 예정신고를 할 경우, 비과세 대상으로 대체주택(B주택의) 양도소득세신고는 불가능한건가요?

    • 2020.12.02 15:24 신고

      요건을 만족하지 못할 것으로 예상된다면 비과세가 아닌 일반과세로 신고하는 것이 맞을 것으로 생각됩니다.

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