재건축·재개발주택 - 05 실수요목적으로 취득한 조합원입주권 비과세 특례


1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득 후 그 주택을 양도하는 경우 비과세 특례에 대해 정리합니다.


1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 후에 1주택을 양도하는 경우 윈칙적으로 조합원 입주권도 주택수에 포함하여 비과세를 배제됩니다. 하지만 조합원 입주권 취득 후 3년 이내 양도한 경우와 실수요목적으로 취득한 경우 등 2가지의 경우에는 예외로 「소득세법 시행령」 제156조의2 제3항과 제4항의 규정에 의하여 특례규정을 적용받아 비과세가 됩니다.



대체취득인 경우(소득세법 시행령 제156의 2조 ③항)

1세대 1주택자가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 1시대2주택으로 인한 비과세에 해당합니다. 이와 동일하게 조합원입주권에 대해서도 비과세가 적용됩니다.


비과세 요건

대체취득의 경우 비과세 요건은 다음과 같습니다.

1종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원 입주권을 취득할 것

2조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

3종전 주택은 양도일 현재 비과세 요건을 충족 할 것


대체취득과 실수요 목적의 차이점

실수요 목적으로 입주권을 취득한 경우에는 양도요건(준공일로부터 2년 이내), 이사요건(준공일로부터 2년 이내에 이사), 거주요건(전 가족이 1년 이상 거주)을 충족하여야 하는데 반해 대체취득인 경우에는 이러한 요건의 적용을 받지 않고 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도만 하면 됩니다.


실수요 목적인 경우(소득세법 시행령 제156의 2조 ④항)

1주택자가 조합원 입주권을 취득하여 일시적 1주택과 1조합원 입주권을 소유한 경우 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한 경우에는 대체취득으로 보아 비과세가 됩니다. 그러나 실수요 목적으로 취득한 경우라도 조합원 입주권은 공사기간에 따라 3년 이내에 맞추어 양도하는 것이 사실상 어려운 경우가 발생할 수도 있습니다.


따라서 조합원 입주권 취득 후 3년이 경과한 경우에 종전주택을 양도한 경우에도 주택재개발 또는 주택재건축사업으로 취득한 신축주택에 이사를 하여 일정기간 거주를 한 경우에는 실수요 목적으로 보아 양도하는 종전주택에 대해 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.


비과세 요건

1세대 1주택자가 조합원 입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우에 비과세 특례를 적용합니다.

1완성되기 전 또는 완성일로부터 2년 이내에 종전주택 양도

2종전주택 비과세 요건 충족

3신축주택완성일로부터 2년 이내 이사, 1년 이상 계속 거주



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