해외부동산 투자 시 발생되는 세금문제


해외부동산 투자 시 발생되는 세금문제에 대해서 정리합니다.


해외부동산을 직접투자하는 경우 발생될 수 있는 세금문제에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


해외부동산 관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취득단계: 증여세 해당여부(자금출처 소명)

만약 타인(부모 등 친족 포함)으로부터 취득자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동 자금을 증여받은 때 상속세 및 증여세법에 따라 증여세를 신고 및 납부하여야 합니다.


보유단계: 소득세 신고·납부의무

해외부동산 임대소득이 발생하는 경우 근로소득과 같은 다른 소득과 합산하여 종합소득세 신고 및 납부하여야 합니다. 만약 현지국가의 세법 및 조세조약에 따라 적법하게 납부한 배당소득 관련 외국납부세액이 있는 경우 세액공제를 받거나 필요경비에 산입할 수 있습니다.


처분단계: 양도소득세 등 신고·납부의무

보유하고 있는 해외부동산을 처분하는 경우 양도가액과 취득가액의 차익인 양도차익에 대해서 양도소득세를 신고 및 납부하여야 합니다. 만약 현지국가에서 납부한 양도소득 관련 외국납부세액이 있는 경우 세액공제를 받거나 필요경비에 산입할 수 있습니다.


해외부동산 취득단계 세금문제

해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?

일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없습니다. 다만, 해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부하여야 합니다.


해외부동산 취득명의인이 해당 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처소명은 얼마이상을 하여야 하는지요?

세법에서는 직업․연령․소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.


해외부동산 보유단계 세금문제

해외부동산 중 주거용 주택을 취득하여 실제 거주할 경우에 국세청(세무서)에 별도로 신고하여야 할 사항이 있는지요?

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 아니하는 경우 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 할 세금항목은 없습니다.다만, 해외부동산을 취득·보유하고 있는 자는 종합소득세 확정신고 시 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」를 첨부하여 제출하여야 합니다.


해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우 어느 나라에 임대소득을 신고하여야 하는지요?

국내 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대하였을 경우, 동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국과세당국에 관련소득세를 신고․납부하는 것과는 별도로, 우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내․외에서 발생된 타 소득과 합산하여 신고하여야 합니다. 또한 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가 간 동일소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다


해외 투자용 부동산을 임대하였으나 필요경비가 수입금액을 초과하여 결손이 된 경우에도 신고를 하여야 하는지요?

결손금이란 사업자가 비치․기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며, 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월시키게 되어 있습니다. 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치․ 기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간 내에 관련사항을 신고하여야만 인정받을 수 있습니다.


해외부동산 처분단계 세금문제

해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?

국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다. 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.


해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다.



상기 자료는 아래 국세청 홈페이지(국세정보 > 국세청발간책자 > 분야별 해설책자 > 해외부동산과 세금)에 접속하여 다운받을 수 있습니다.



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