카테고리: 증여재산가액, 감정평가 / 서면법령해석재산2018-2719(2020.02.04)에 대해서 정리합니다.
[제목] 공유토지의 지분 일부 증여시, 증여지분 해당 기준시가만 10억원 이하면 1개의 감정평가액 시가인정 가능여부
[요약] 공유토지의 2/5지분을 소유한 자가 이 중 일부인 1/5지분만 감정평가하여 증여하는 경우, 공유토지의 기준시가는 10억원을 초과함에도, 증여하는 지분 해당 기준시가만 10억원 이하이면, 개정된 상증법§60⑤ 및 상증령§49⑥에 따라 1개의 감정평가액도 시가로 인정받을 수 있는지 여부
질의
○ 사실관계
- 2006.5.10. 경기도 시흥 소재 甲토지*의 1/5지분 취득
* 甲토지 전체면적은 총 14,234㎡
- 2012.1.26. 다른 소유자의 甲토지 1/5지분 추가 취득
- 질의자가 소유한 甲토지의 2/5지분 중 일부인 1/5지분만 감정기관에 평가를 의뢰하고 증여할 예정
* 현재 甲토지(14,234㎡) 전체의 기준시가는 2,135백만원(㎡당 150,000원)이며, 이 중 1/5지분인 쟁점토지지분 기준시가 상당액은 427백만원
○ 질의내용
- 공유토지의 2/5지분을 소유한 자가 이 중 일부인 1/5지분만 감정평가하여 증여하는 경우, 공유토지의 기준시가는 10억원을 초과함에도, 증여하는 지분 해당 기준시가만 10억원 이하이면, 개정된 상증법§60⑤ 및 상증령§49⑥에 따라 1개의 감정평가액도 시가로 인정받을 수 있는지 여부
회신
공유토지의 일부 지분을 증여하는 경우, 당해 토지 전체의 개별공시지가가 10억원 이하인 경우에 한해 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정하는 것입니다.
관련법령
■ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.<신설 2015.12.15, 2016.12.20, 2017.12.19>
■ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정된 것, 이하 같음)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)
⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. <신설 2018.2.13>
■ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것, 이하 같음)
① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
가. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
■ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
○상속세 및 증여세법 기본통칙 60-49…3 【 공유물인 재산의 타인지분에 감정가액이 있는 경우의 평가방법 】
영 제49조 제1항 제2호를 적용할 때 평가대상 재산이 공유물인 경우 그 재산의 타인지분에 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액을 재산의 시가로 볼 수 있다. 다만, 공유물이 현실적으로 각자가 별도로 관리·처분할 수 있고 이에 대한 계약 등에 따라 그 사실이 확인되거나 상호 명의신탁재산에 해당하여 사실상 이를 공유물로 볼 수 없는 경우에는 타인지분에 대한 감정가액을 평가대상 재산의 시가로 보지 아니한다. <개정 2011.05.20.>
○공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 【토지의 조사ㆍ등록 등】(2018.08.14. 법률 제15719호로 개정된 것)
① 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.
○부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 【개별공시지가의 결정ㆍ공시 등】(2017.07.26. 법률 제14839호로 개정된 것)
① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.
■민법 제262조【물건의 공유】(2017.10.31. 법률 제14965호로 개정된 것, 이하 같음)
① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
○민법 제263조 【공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익】
공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
○민법제98조 【물건의 정의】
본법에서 물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다.
○민법 제99조 【부동산, 동산】
① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.
② 부동산 이외의 물건은 동산이다.