카테고리: 증여재산가액, 감정평가 / 조심2019전3535(2020.03.19)에 대해서 정리합니다.
[제목] 쟁점증여재산 가액 평가 시 1개의 감정평가금액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
[요약] 쟁점증여재산의 감정가액은 1개 감정기관의 감정가액으로서 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증세법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당되지 아니하는 점,쟁점증여재산 중 일부가 증여일로부터 수개월 후에 양도되었고, 당해 매매가액과 처분청에서 시가로 본 감정평가금액 간에 차이가 큰 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점증여재산의 시가를 1개의 감정가액으로 보아 과세한 이 건 과세처분은 잘못이 있다고 판단됨
[결정유형] 경정
[참조결정] 조심 2011서2496
주문
OOO세무서장이 2019.6.11. 청구인 OOO에게 한 2012.5.31. 증여분 증여세 합계 OOO각 부과처분은 OOO시가를 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항 및 제66조에 따른 보충적 평가방법에 의한 평가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 각 경정한다.
이유
1. 처분개요
가. 청구인 OOO(OOO와 합하여 “청구인들”이라 한다)은 2012.5.31. OOO(이하 “쟁점증여재산①”이라 한다)와 206·207호(이하 “쟁점증여재산②”라 하고, 쟁점증여재산①과 합해서 “쟁점증여재산”이라 한다)를 각 소유권보전등기 하였다.
나. 처분청은 2019.4.24.～2019.5.24. 동안 청구인들에 대해 자금출처조사를 실시한 결과, 청구인들이 모 OOO(이하 OOO라 한다)로부터 쟁점증여재산을 증여받았다고 보아 증여시기를 쟁점증여재산의 등기접수일인 2012.5.31.로, 증여재산가액을 청구인 OOO(이하 “쟁점금액①”이라 한다), 청구인 OOO(이하 “쟁점금액②”라 하고, 합해서 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 2019.6.11. 청구인들에게 2012.5.31. 증여분 증여세 합계 OOO을 각 결정(경정)·고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.9.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인의 주장
쟁점금액은 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하고 있는 시가의 범위에 해당되지 않아 이를 근거로 한 증여세 부과처분은 부당하다.
(1) 상증세법 제60조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정될 수 있는 가액의 하나로 규정하고 있다.
(가) 처분청은 청구인들의 쟁점증여재산의 증여가액을 결정하면서 담보목적으로 평가한 1개의 감정평가기관 감정가액만을 기초로 계산하였기 때문에 쟁점금액이 어떻게 산출되었는지를 명확하게 밝히지 못하고 있다는 합리적인 의심을 할 수 밖에 없다.
(나) 또한, 쟁점금액의 시가 해당 여부를 평가할 때 유사부동산의 제곱미터당 평가금액과 쟁점증여재산의 제곱미터당 평가금액을 비교하여 시가 해당 여부를 평가한다는 규정은 없으므로 쟁점금액은 처분청의 임의적인 잣대로 계산한 금액일 뿐이다.
처분청의 평가방법대로라면 쟁점증여재산과 유사부동산의 제곱미터당 평가금액이 어느 정도 차이에 따라 시가로 인정되는지를 처분청이 임의적으로 적용할 수밖에 없으므로 시가의 범위를 합리적으로 판단할 수 없다.
따라서 처분청의 의견대로라면 증여재산가액이 임의적인 조정을 인정하는 결과가 발생하여 납세자의 법적 안정성과 예측가능성을 벗어나게 된다.
(2) 청구인 OOO쟁점증여재산① 중 204·205호를 이 건 증여일로부터 8개월 후 아래 <표1>과 같이 매도하였다.
<표1> 매매내역 (단위 : 백만원, %)
위와 같이 증여일로부터 8개월 후의 당해 재산 실제 매매가액과 감정평가금액의 변동률이 25% 이상으로 나타나는바, 단 1곳의 감정평가기관에서 받은 감정가액이 시가를 적절히 반영하였다고 볼 수도 없다.
따라서 처분청이 시가라고 본 쟁점금액은 상증세법 60조 및 같은 법 시행령 제49조에 규정되지 않은 기준에 해당하므로 이를 근거로 경정한 이 건 증여세는 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인들이 증여받은 쟁점증여재산을 대출목적의 감정가액(1개)에 의하여 평가하여 과세한 처분은 타당하다.
(1) OOO신축한 OOO중 준공 전 미분양 물건인 쟁점증여재산을 청구인들로 건축주 명의를 변경하고 소유권보전등기를 하였다.
(2) 쟁점증여재산과 같은 층의 특수관계 없는 제3자의 분양가액은 아래 <표2>와 같다.
<표2> 분양내역 (단위 : ㎡, 원, %)
(3) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 ‘시가’는 ‘특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가액’을 말하고, OOO분양을 목적으로 신축한 건물로 조합원의 분양가액과 특수관계 없는 제3자의 분양가액이 분양계약서에 의해 확인된다.
(4) 쟁점증여재산과 같은 층 유사재산의 ‘시가’인 실지분양가액과 처분청의 결정금액인 쟁점금액을 비교하면 아래 <표3>과 같다.
<표3> 실지분양가액 대비 쟁점증여재산가액 결정율 (단위 : 원, %)
(5) 처분청에서 결정한 쟁점금액과 ‘시가’에 해당하는 일반분양자에게 분양한 쟁점증여재산과 유사재산인 1~2층의 분양가액을 비교하면, 1층의 쟁점금액은 분양가액의 68.2%, 1㎡당 가액은 72.5%로 시가에 현저히 미달하고, 2층의 쟁점금액은 분양가액의 96%, 1㎡당 가액은 101%로 시가와 차이가 없으며, 2014.12.18. OOO배우자 OOO에게 증여한 103호(면적 : 39.78㎡)의 감정가액은 OOO으로 1㎡당 가액은 OOO이므로 2011년 10월 제3자에게 분양한 가액과 차이가 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점증여재산 가액 평가 시 1개의 감정평가금액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
나. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 증여세(자금출처) 조사종결 내역 및 청구인들에 대한 증여세 결정(경정) 내역은 다음과 같다.
(가) 증여세 조사종결 보고서 중 쟁점증여재산 관련 내용 일부
(나) 청구인 OOO2015.12.23. OOO로부터 쟁점증여재산과 같은 곳 107호를 증여받아 증여세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점증여재산을 무신고하였다고 보아 아래 <표4>와 같이 결정(경정)·고지하였다.
<표4> 청구인 OOO결정(경정) 내역
* 증여재산가액의 평가방법 : 신고① 감정가액
(다) 청구인 OOO2015.12.23. OOO로부터 쟁점증여재산과 같은 곳 108호를 증여받아 증여세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점증여재산을 무신고하였다고 보아 아래 <표5>와 같이 결정(경정)·고지하였다.
<표5> 청구인 OOO결정(경정) 내역
* 증여재산가액의 평가방법 : 신고① 기준시가, 신고② 감정가액
(2) 청구인들이 쟁점증여재산을 취득하게 된 경위는 다음과 같다.
(가) 2010.1.14. OOO대표자로 OOO외 11인을 포함하여 조합원 13명이 OOO결성하였고 OOO조합결성을 신고하였다.
(나) OOO2010.1.22. OOO에 매매계약서를 작성하였고, 2012.1.20. OOO지분 100% 매입한 것으로 OOO신고하였으며, 2012.1.21. OOO의 권리의무를 OOO1인이 승계하여 소유권보전등기 하고, 2012.1.11. 매매를 원인으로 OOO외 8인에게 소유권이전등기를 하였다.
(다) OOO2011.5.4. 본인을 건축주로 하여 시공사 OOO계약금액 OOO(공급대가)에 지하 2층, 지상 6층 오피스텔 신축공사 계약을 체결하였고, 2011.5.6. 건축허가를 받아 공사를 진행하였으며, 2012.1.25. 건축주를 <표6>과 같이 OOO외 9인OOO으로 변경계약하였고, 2012.2.10. OOO에 건축주명의 변경신고를 하였으며, 2012.5.21. 건물사용승인, 2012.5.31. 변경된 지분과 같이 소유권 보전등기를 하였다.
<표6> 변경된 조합원의 지분 및 가액 (단위 : %, 원)
(라) OOO설립목적은 정관 제2조에서 ‘조합은 토지주택공사에서 시행하는 OOO공급하는 준주거용지를 분양받음에 있어 조합원이 조합을 구성하여 조합 대표자가 용지를 분양받고 동 용지에 대한 처분(매매, 건축물의 건축 및 분양)을 통하여 조합원에게 배분함으로써 공동의 이익을 도모하는데 목적이 있다’라고 규정하고 있고, 조합원의 투자비율이 정해져 있으며, 손익이 분배되어 OOO「소득세법」제2조 제3항 제2호에 따라 1거주자로 보는 단체의 외형(형식)적 요건을 충족한 소득세 납세의무자에 해당한다.
(3) 처분청에서 제출한 증빙자료는 다음과 같다.
(가) 2012.2.10. OOO제출한 건축관계자 변경신고서에 의하면 건축주를 OOO에서 OOO외 9인으로 변경하였고, ‘사업자등록 및 토지/건축비 내역’은 아래 <표7>과 같다.
<표7> 조합원별 토지/건축비, 배정호수 내역 (단위 : ㎡, 원)
<표8> OOO호별 등기권자 및 분양가액 (단위 : 원)
(나) 청구인들의 확인서
1) 청구인 OOO(2019.5.24.)
2) 청구인 OOO(2019.5.24.)
(다) OOO정관 및 창립회의록, OOO(토지,건물) 정산서, OOO분양계약서, 조사종결보고서 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 상증세법 제60조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정될 수 있는 가액의 하나로 규정하고 있는바, 위 규정은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호가 직접 적용되거나 원용되는 감정가액의 시가 인정 여부에 관한 규정으로서 열거규정으로 해석되므로 납세의무자가 특정의 감정가액을 시가로 주장하는 경우는 물론 과세관청이 특정의 감정가액을 기초로 과세처분을 하고자 하는 경우에도 동 규정에서 정하는 요건의 충족 여부를 엄격하게 심사하여 시가 인정 여부를 판단하여야 할 것(조심 2011서2496, 2013.3.12., 같은 뜻임)이다.
(나) 이 건의 경우, 쟁점증여재산의 감정가액은 1개 감정기관의 감정가액으로서 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증세법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당되지 아니하는 점, 쟁점증여재산① 중 204·205호가 증여일로부터 8개월 만에 양도되었고, 당해 매매사례가액과 처분청에서 시가로 본 감정평가금액 간에 약 30% 정도 차이가 나타나므로 처분청에서 시가로 본 1개의 감정가액이 시가를 적절히 반영하였다고 보기 어려운 점, 쟁점증여재산에 대하여 매매사례가액, 수용·공매가격 등 증여 당시 시가로 인정될 만한 다른 가액도 제시된 바 없으므로 쟁점증여재산은 상증세법 제60조 제3항 및 제66조에 따라 시가를 평가하는 것이 합리적이라고 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점증여재산의 시가를 1개의 감정가액으로 보아 과세한 이 건 과세처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.