거주주택이 고가주택인 경우 장기보유특별공제율 적용방법 등(서면부동산2015-195)

카테고리: 1세대 1주택 비과세, 거주주택, 고가주택 / 서면부동산2015-195(2015.03.13)에 대해서 정리합니다.

[제목] 거주주택이 고가주택인 경우 장기보유특별공제율 적용방법 등

[요약] 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 해당 거주주택이 고가주택(실가 9억원 초과)인 경우 「소득세법 시행령」제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하고, 장기보유특별공제율은 같은 법 제95조 제2항 표2를 적용하는 것임

질의

○ 사실관계

- 갑은 ’95.09.25. 서울 서초구 소재 A주택(고가주택)을 취득하여 ’12.12.5.까지 거주하였으며, 갑의 배우자(을은 ’96.12.29. 같은 구 소재 B주택을 취득 후 임대를 개시하였으나, 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록한 것은 ’12.9.6.(’12.9.10.)임

- 한편, 갑은 ’12.12.5. 서울 서초구 소재 C주택 취득 후 현재까지 거주하고 있음

 

○ 질의내용

- (질의1) 갑이 ’15.12.5. 이전에 고가주택인 A주택을 양도하는 경우 양도가액 중 9억원 이하분에 대해서는 「소득세법 시행령」제155조 제1항 및 제19항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부

- (질의2) 갑이 고가주택인 A주택을 위 ‘질의1’에 따라 1세대 1주택 특례를 적용받는 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」제95조 제2항 단서에 따라 같은 항의 표2를 적용받을 수 있는 것인지 여부

 

회신

1. 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

2. 또한, 위 ‘1’에 따른 거주주택이 고가주택(실가 9억원 초과)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것이며, 해당 거주주택의 장기보유특별공제율은 같은 법 제95조 제2항 표2를 적용하는 것입니다.

 

관련법령

■ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

■ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우