다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경할 경우 비과세 및 보유기간(부동산거래관리-286)

카테고리: 다세대주택, 다가구주택, 용도변경 / 부동산거래관리-206(2012.04.18)에 대해서 정리합니다.

[제목] 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경할 경우 비과세 및 보유기간

[요약] 다세대주택을 소유하고 있는 1세대가 가구주택으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 용도를 변경한 날로부터 3년이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 봄

질의

○ 사실관계

- 2001. 9.28. 서울 강남 논현동 소재 다세대주택 매입하여 현재까지 그 중 401호에 거주중

 

○ 질의내용

- 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경할 경우 비과세여부 및 보유기간계산방법

 

회신

국내에 3년이상 보유한 다세대주택을 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 소득세법 시행령 제155조에서 규정하는 다가구주택으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용합니다.

이 경우 장기보유특별공제액의 기산일은 다가구주택으로 용도변경한 날부터입니다.

 

관련법령

■ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

■ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 

유사사례

■ 부동산거래관리 -954, 2011.11.11
건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 따르는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따르는 것임

■ 재산 -322, 2009.09.25
국내에 3년이상 보유한 다세대주택(귀 질의 경우 경남 통영시 소재)을 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 「소득세법 시행규칙」제74조에 따른 ‘다가구주택’으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 용도를 변경한 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것입니다.

■ 재산 -1412, 2009.07.10
「소득세법」제95조의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 「같은법」 시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 그 다가구주택만을 소유하고 있는 경우 이를 단독주택으로 보아「같은법」 제95조 제2항 표2의 장기보유특별공제액을 적용하는 것입니다. 이 경우 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 양도하는 때에는 다가구 주택으로 용도변경한 날부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 표2의 보유기간별 공제율을 적용하는 것입니다.

■ 재산 -3780, 2008.11.14
1. 1세대 1주택 비과세 판정과 관련하여 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 양도당시 공부상 점포로 등재되어 있는 경우에도 사실상 주택으로 사용하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

2. 한편, 주택을 점포로 용도변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 양도하는 경우 당해 주택의 보유기간 및 거주기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것입니다.

■ 재일 46014-2645, 1994.10.07
1. 건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것임.

2. 귀문의 경우 소득세법 시행규칙 제6조의 2 규정에 의한 다가구 주택은 1994.01.01이후 양도분부터 공동주택으로 보는 것임.

 

 

 

 

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