상속받은 자산을 양도시 적용되는 양도소득세 규정 정리


양도소득세법에서는 상속받은 자산을 양도할 경우 일반적인 자산의 양도와는 달리 별도의 규정을 두고 있는 경우가 있습니다. 아래에서는 상속 받은 자산 양도시 적용되는 규정에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


상속받은 자산에 대한 취득시기

상속에는 유증과 사인증여가 포함되며 상속받은 자산에 대한 양도소득세 관련 규정은 상속받은 사람을 기준으로 적용합니다. 이 경우 상속으로 취득하는 자산의 취득시기는 상속개시일(피상속인의 사망일)이 되며, 상속받은 자산을 양도할 때는 상속개시일을 취득시기로 하여 양도차익을 계산하게 됩니다. 만약 상속받은 부동산을 상속인 앞으로 상속등기를 하지 않고 피상속인 명의로 제3자에게 양도하는 경우에는 상속인에게 상속세와는 별도로 상속개시일부터 양도일까지의 양도소득세가 과세됩니다.


상속받은 자산에 대한 취득시기 적용 유형

종 류 조 문 조세지원내용 취득 또는 일몰시한
양도 및 취득시기 소법 98 상속개시일

양도차익 계산시 취득시기는 상속개시일

세 율 소법 104 피상속인 취득일

보유기간 계산시 피상속일 취득일부터 기산

장기보유 특별공제 소법 95 상속개시일

공제율 적용시 보유기간 계산

1세대1주택 비과세 소법 89 상속개시일 원칙

예외:동일세대원으로 부터 상속받은 경우 동일세대원으로서 보유 및 거주기간 통산

1세대1주택 비과세 적용시 수용 등 소령 154 ① 상속개시일

수용되는 경우 보유 및 거주기간에 불구하고 비과세 적용

자경감면 조특법 69,조특령 66 피상속인 취득일 원칙

예외:상속인이 비자경한 경우 상속개시일 이후부터 기산함. 다만, 상속일로부터 3년 이내 양도하는 경우 피상속인 자경기간 통산

대토 감면 교환하는 농지 비과세 조특법 71, 소법 89 상속개시일 원칙

예외:대토농지 취득 후 3년 이내 상속시 상속인이 재촌자경한 경우 피상속인 자경기간 통산

수용감면, 대토보상, 과세이연 조특법 77, 조특법 77의2 피상속인 취득일

사업인정고시일 등으로부터 2년 이전에 상속받아야 감면대상 될 수 있음


상속받은 자산에 대한 취득가액

1상속받은 자산에 대하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 규정에 의하여 평가한 가액, 즉 시가로 합니다. 여기서 시가이란 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등을 말합니다.


2시가가 없는 경우에는 세법이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 계산한 가액을 적용하며, 주택의 경우 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말하며, 토지의 경우에는 개별공시지가, 일반건물의 경우에는 기준시가를 말합니다.


3상속세 신고시 평가한 상속재산의 가액은 나중에 해당 자산을 양도시 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 되므로 시가를 정확하게 신고하는 것이 좋습니다.


1세대 1주택 비과세 특례

세대 단위 계산

상속주택의 보유기간 계산은 상속개시일로부터 양도일까지로 합니다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간은 통산합니다. 즉, 상속인의 보유기간과 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간을 통산합니다.


공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례

상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택의 소수지분자(주된 소유자 외의 자를 말함)가 당해 공동상속주택 이외의 다른 주택(일반주택)을 양도하는 때에는 다른 주택에 대한 1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다. 즉, 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본봅니다. 다만, 소유지분이 동일한 경우에는 아래 기준에 따라 소유자를 판정합니다.

1상속지분이 가장 큰 상속인

2당해 주택에 거주하는 자

3최연장자


피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유한 경우

다수의 상속주택을 여러 명의 상속인이 나누어 상속을 받을 경우 피상속인을 기준으로 1주택만 상속주택으로 인정합니다. 따라서 1세대 1주택자의 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자 본인의 주택으로 보지 않는 상속주택은 다음 순위에 의한 1주택만을 의미하므로 유의하여야 합니다.

1피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택

3피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

3기준시가가 가장 큰 1주택


무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우

1세대 무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 그 주택이 양도일 현재 비과세요건을 갖추고 있으면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세됩니다.


1주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우

1상속주택을 먼저 양도하는 경우

상속주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택에 대한 특례규정이 적용되지 않고, 일반과세 됩니다.


2일반주택을 먼저 양도하는 경우

상속주택에도 불구하고 양도일 현재 비과세요건을 갖추고 있으면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세됩니다.


기타사항

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면

1상속인이 경작하는 경우

상속받은 농지의 자경기간을 계산함에 있어 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 농지소재지에서 거주하면서 자경하는 경우 피상속인이 취득하여 자경한 기간을 상속인의 경작기간에 포함하여 계산합니다. 피상속인의 경작기간뿐만 아니라 피상속인 배우자의 경작기간도 상속인의 경작기간에 합산할 수 있습니다.


1상속인이 경작하지 아니하는 경우

상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 자경한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보아 자경기간을 계산합니다. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 공익사업용 지구로 지정된 경우에는 양도기한의 제한없이 피상속인의 경작기간을 통산합니다.


8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지 등을 상속(증여)받은 경우

직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속 또는 증여받은 토지는 비사업용토지에서 제외됩니다. 이때 적용대상 지목은 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등 3가지 지목에 한하여 적용됩니다.


비사업용토지 중과세

도시지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 내 소재하는 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지는 사업용 토지에 해당됩니다.


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