임대주택 등록절차와 임대사업자의 종류



주택임대사업도 원칙적으로 관할세무서에 사업자등록을 해야 하지만 미등록에 따른 가산세 제재가 없으므로 대부분 사업자등록을 하지 않는 경우가 많습니다. 반면 지방세인 취득세나 재산세 감면을 위해서는 관할 지자체에 임대사업자 등록을 필요로 하기 있기 때문에 대부분 등록하고 있습니다.


다만 관할 지자체와 관할세무서에 동시에 등록이 필요한 경우도 있는데 이는 국세인 종부세 비과세나 거주주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 감면을 실시할 때 사전에 관할 지자체 및 관할 세무서에 동시에 등록을 요하는 경우가 있기 때문입니다.


아래에서는 주택임대사업자 등록과 관련된 절치 및 임대사업자의 종류에 대해 정리하도록 하겠습니다.


관할 지자체에 임대주택을 등록하는 경우

취득세 감면

1신규분양 60㎡ 이하의 공동주택(주거용 오피스텔 포함)에 대해 적용되며, 취득세 감면을 받기 위해서는 주택 취득일로부터 60일 내에 등록을 해야 합니다.

2단독주택과 중고주택에 대해서는 취득세 감면을 받을 수 없습니다.


재산세 감면

12세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입해 과세기준일 현재 임대 목적에 직접사용하는 경우 재산세를 감면합니다.

260㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25%를 감면합니다.


양도소득세 비과세나 감면

양도소득세 비과세나 감면을 적용할 때 사전에 임대주택등록을 요하는 경우가 있습니다.


주택임대사업자와 관련된 세금 문제는 기존 포스팅을 참고하시기 바랍니다.



관할 지자체 임대주택등록 절차

등록주택의 종류

「민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)」에 따라 관할 지자체에 등록하는 주택의 종류는 다음과 같습니다. 여기서 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차해 건설된 주택 및 오피스텔 등 "대통령령으로 정하는 준주택"을 포함)으로써 임대 사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분합니다.


1민간건설임대주택

임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택으로, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말합니다.


2민간매입임대주택(민간임대주택)

기업형임대주택: 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택

준공공임대주택: 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택

단기임대주택: 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택


대통령령으로 정하는 준주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔을 말합니다(「민간임대주택법 시행령」 제2조).

전용면적이 85m2 이하일 것

상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것


사업자의종류

「민간임대주택법」상에서의 "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조 제 1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분합니다.


1"기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득했거나 취득하려는 임대사업자를 말합니다.


2"일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간 임대주택을 취득했거나 취득하려는 임대사업자를 말합니다.


임대사업자의 등록요건

「민간임대주택법」에 의해 등록하는 일반형임대주택은 주택 수, 면적, 가격 등에 대한 특별한 요건이 없습니다. 다만 취득세나 재산세의 감면, 양도소득세 거주주택 비과세 , 준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면 등은 등록한 주택 중 별도로 정한 요건을 충족한 주택에 대해서만 적용된다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 관련법에서 면적이나 가격 등에 대한 요건을 어떤 식으로 두고 있는지 먼저 확인할 필요가 있습니다.


1주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다.


2제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분해야 한다.

기업형임대사업자 및 일반형임대사업자

민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택


3제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 않아도 된다.


4 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로정한다.


임대의무기간 및 양도 등

1임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 이를 양도할 수 없다.

기업형임대주택 및 준공공임대주택: 8년. 단기임대주택: 4년


2제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할수 있다. 이 경우 양도받는자는 양도하는자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 한다.


3제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한댜 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 않는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 않는다.


4제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를받아 임대사업자가 아닌자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.


임대주택 등록 절차 요약

임대주택을 등록하려는 경우 각 단계별 절차는 아래와 같습니다.


구분 내용 구비서류
임대주택사업자등록 거주지 시·군·구청 임대사업자등록신청서,매매계약서사본등
임대차계약체결 표준임대차계약서 양식사용 표준임대차계악서 원본, 임차인 주민등록등본
취득세감면신청 물건지 시·군·구청 세무과 / 취득일로부터 60일내 지방세액감면신청서, 임대주택사업자 등록증
임대조건신고 물건지 사·군·구청 주택과 / 임대사업개시 10일전 임대조건 신고서, 표준 임대차계약서
사업자등록신청 거주지세무서 / 임대개시시 20일이내 신청 임대주택사업등록증, 임대계약서



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