준공후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(租法 제98조의6)


조세특례제한법 제98조의 6 준공후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 정리합니다.


2011.3.29. 현재 준공후미분양된 주택을 2011.12.31.까지 최초로 매매계약을 체결하여 취득하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50% 세액을 감면하고, 그 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 과세특례입니다.



과세특례의 범위

장기보유특별공제액 계산의 특례

해당 미분양주택 등을 양도(2010.12.31. 이전 양도분에 한함)하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 소득세법 제95조 제2항 [표1]에 따른 보유기간별 공제율(30% 한도)을 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.


일반 누진세율 적용의 특례

1해당 미분양주택 등을 양도하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 일반 누진세율을 적용합니다.

2해당 미분양주택 등을 양도하는 경우 2년 미만 단기양도에 해당하는 경우에도 일반 누진세율을 적용합니다.


감면의 특례

1취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우

주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50% 세액을 감면합니다. (아래 과세특례요건 1에 해당하는 주택에 한정)


2취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감합니다.


주택수 계산의 특례

1해당 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수로 보지 아니합니다.

2해당 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 2주택 이상 중과규정 적용시에도 주택수로 보지 아니합니다.


과세특례 요건

사업주체가 2년 이상 임대한 주택을 취득하여 양도하는 경우

주택법 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 준공후미분양주택을 2011.12.31까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 해당 사업 주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택


취득 후 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우

거주자 또는 비거주자가 준공후미분양주택을 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 취득하고 5년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 2011.12.31. 이전에 임대계약을 체결한 경우에 한정합니다.


과세특례 적용 신청

과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수· 구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.




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