토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액 안분계산


토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액을 안분계산하는 방법에 대해서 정리합니다.


사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 토지의 공급에 대하여는 면세하고 나머지 건물의 공급가액에 대하여만 부가가치세가 과세됩니다. 일반적으로 토지와 건물을 일괄하여 공급가액을 정하는 경우가 많고 각각의 가액을 구분하여 정하는 경우는 그리 많지 않은 경우가 대부분이기 때문에 이러한 경우 전체 거래가액 중 과세되는 건물과 토지의 공급가액을 구분하는 계산방법을 법으로 규정하고 있습니다.


아래에서는 이러한 건물 등의 공급가액을 안분계산하는 방법에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


실거래가액이 원칙(토지·건물가액이 구분된 경우)

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 합니다. 여기에서 실지거래가액은 시가와는 개념이 다른데 시가란 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 말하며, 실지거래가액은 거래 당사자간의 합의에 의한 가액을 말한다고 할 수 있습니다.


즉, 부동산을 공급하고 계약서 등에서 토지가액과 건물 등의 가액을 구분표시하여 거래하였거나 계약서 등에 구분표시되지 않았다 하더라도 관련증빙 등에 의하여 확인되고 그 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 곧 실지거래가액이 되는 것입니다.


다만 계약상 면세되는 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 심히 저가로 명시한 경우 과세관청에서는 공급가액이 불분명한 것으로 보아 공급가액 안분계산에 의하여 공급가액을 산출하고 있습니다.


계약서상 건물가액은 없는 것으로 할 경우

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 공급가액은 없는 것으로 할 수 있습니다. 다만 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 안분계산하는 것입니다. 


실지거래가액 중 토지·건물가액의 구분이 불분명한 경우

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우의 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급가액을 다음과 같이 안분계산합니다.


1토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산합니다..


다만, 감정평가가액[부가가치세법시행령 제28조에 규따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 평가한 가액을 말합니다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산합니다.


2토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산합니다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산합니다.


3위 ① 및 ②의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산합니다.


【부가가치세법집행기준 29-64-1: 토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액 안분계산 】

구분 공급가액 계산방법

① 실거래가액이 모두 있는 경우

구분된 건물 등의 실지거래가액

② 감정평가액이 모두 있는 경우

감정평가법인이 평가한 감정평가액에 비례하여 안분계산

③ 기준시가가 모두 있는 경우

공급계약일 현재 기준시가에 비례하여 안분계산

④ 기준시가가 일부 있는 경우

1. 먼저 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산
2. 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 비례하여 안분계산

⑤ 기준시가가 모두 없는 경우

장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산

⑥ 국세청장이 정한 안분계산방법

1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 오피스텔 등의 경우 → 토지의 기준시가와 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산
2. 건축 중에 있는 건물과 토지를 함께 양도하는 경우 → 해당 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우에는 토지의 기준시가와 완성될 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산
3. 미완성 건물 등과 토지를 함께 공급하는 경우 →토지의 기준시가와 미완성 건물 등의 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산




댓글(2)

  • 2018.10.23 14:22

    비밀댓글입니다

    • 2018.10.24 22:19 신고

      온전히 국민주택 초과 주택의 건물분, 즉 과세사업에만 사용되는 경우에는 안분계산이 필요없으나 과세와 면세 사업에 공통으로 사용되는 경우에는 안분하는 것이 맞습니다. 세콤전기료등도 안분계산 대상으로 보이며, 차량크레인 역시 주택신축사업에 사용된다면 안분계산하는 것이 맞습니다.

      겸영사업자의 매입세액은 그 실지귀속에 따라 공제 또는 불공제하는 것이 원칙입니다. 다만, 실지귀속이 불분명한 경우 다음에 따라 안분합니다.

      ① 공급가액이 있는 경우:해당과세기간의 공급가액 비율
      ② 공급가액이 없는 경우:예정 사용면적비율 → 매입가액비율 → 예정공급가액 비율순

      즉, 공사비와 같이 건물에 귀속되는 매입세액인 경우 국민주택규모와 초과 여부에 따라 안분계산하고, 건물과 토지의 공통매입세액인 경우 토지와 건물분을 예정공급가액기준 등으로 안분계산하여야 합니다.

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