카테고리: 1세대 1주택 비과세, 보유기간, 일시적2주택 / 사전법령해석재산2020-1127(2021.03.09)에 대해서 정리합니다.
[제목] ‘21.1.1. 현재 2주택자가 1주택을 양도하여 일시적 2주택 특례를 적용받는 경우 보유기간 기산일 판정
[요약] 「소득세법 시행령(2020.2.11.대통령령 제30395호로 개정된 것)」제154조제5항에 따라 1주택외의 주택을 모두 양도하여 1주택이 되고, 그 양도가 일시적 2주택에 해당하는 경우에 남은 1주택의 보유기간 기산일은 당해주택의 취득일임
질의
○ 사실관계
- ‘09.6월 서울 소재 A주택 취득
- ‘16.12월 성남 분당 B주택 취득
- ‘17.2.17. 서울 소재 C주택 취득
- ‘19.7월 성남 분당 소재 D주택 취득
- ‘19.10월 B주택 양도(과세)
- ‘19.10월 D주택 양도(과세)
- ‘20.1.30. A주택 양도
소득령§155①에 따른 일시적 2주택 특례 적용됨
- 1세대가 C주택만 소유한 상태가 됨
- ‘20.2.3 서울 소재 E주택 취득
- ‘19.12.16. 이전 계약함
- ‘20.11월 C주택 매도계약 체결함
- ’21.2.25. 잔금 지급받을 예정
○ 질의내용
- 1세대가 ‘17.8.2 이전 종전주택(C)을 취득하고 이후 ’19.12.16.이전에 조정대상지역에 있는 신규주택(E)을 취득하기 위한 계약 및 계약금 지급을 한 후, ‘21.1.1.이후 종전주택(C)을 양도하는 경우에 일시적 2주택 특례 적용 여부
- 이때, 종전주택(C)를 포함하여 4주택(A,B,C,D)를 소유하던 1세대가 2주택(B,D)를 각각 양도(과세)한 후, 일시적 2주택 특례로 A주택을 양도한 후 1세대 1주택 된 후에 신규주택(E)를 취득하여 일시적 2주택으로 종전주택(C)을 양도하는 경우로서, 개정 소득령§154⑤와 관련하여 1세대 1주택 비과세 적용 시 종전주택(C)의 보유기간 기산점이 언제인지 여부
회신
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 조정대상지역 내 종전주택을 소유하고 있는 1세대가 2019.12.16. 이전에 조정대상지역 내 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우로서, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것)」제155조제1항(일시적 2주택)에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)」제154조제1항을 적용하는 것입니다.
이 경우 같은 조 제5항에 따른 보유기간의 기산일에 대하여 기존 해석사례[기획재정부 재산세제과-194,2020.02.18. (쟁점3)]를 참고하시기 바랍니다.
■ 기획재정부재산 -194, 2020.02.18
귀 질의 중 쟁점1ㆍ3ㆍ4ㆍ6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점2ㆍ5ㆍ7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.
(쟁점3)
○ 2주택 이상 보유세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(비과세) 후 다시 “신규주택 취득하여 일시적 2주택”이 된 상태에서 1주택(종전주택) 먼저 양도
(제1안) 당해 주택 취득일(사례①’14.12., 사례②’17.3.)
(제2안) 직전 주택 양도일(사례①’17.8.,사례②’18.4.)
관련법령
■ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
■ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우