농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례


농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해서 정리합니다.


거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 해당 농어촌주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용합니다.


또한 1세대가 고향에 소재하는 주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 해당 고향주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에도 해당 고향주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용합니다.


아래에서는 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


농어촌주택ㆍ고향주택 요건

소재지기준

1농어촌주택: 수도권ㆍ도시지역ㆍ허가지역ㆍ투기지역ㆍ관광단지 外 지역 소재 주택 

2고향주택: 수도권ㆍ투기지역ㆍ관광단지 外  지역에서 가족관계등록부에 10년 이상 등재되고 10년 이상 거주한 사실이 있는 인구 20만명 이하 시지역

3농어촌주택 취득 전 보유하던 일반주택의 행정구역과 동일하거나 연접하지 않는 다른 시ㆍ읍ㆍ면 소재 주택일 것


가액기준(기준시가) 

12009.1.1.~2020.12.31. 취득한 농어촌주택ㆍ고향주택: 2억원 이하 

22014.1.1.∼2020.12.31. 취득한 한옥: 4억원이하


면적요건

일반주택 양도일 현재 농어촌주택ㆍ고향주택의 면적이

1단독주택: 대지면적 660㎡(200평) 이내이고, 연면적 150㎡(45평) 이내 

2공동주택: 전용면적 116㎡(35평) 이내 


농어촌 및 고향주택의 범위

농어촌지역

취득 당시 다음에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」에 따른 읍·면 또는 인구 20만 이하의 조특령 별표12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동에 소재하여야 합니다.


1광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역(조특법§99의4①1호 가목, 조특령§ 99의4③).

2「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정(§6ㆍ§117)에 의한 도시지역 및 허가구역(조특법§99의4①1호 나목)

3「소득세법」의 규정(§104의 2)에 의한 지정지역(조특법§99의4①1호 가목)

4그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 「관광진흥법」의 규정(§2)에 의한 관광단지(조특법§99의4①1호 가목, 조특령§ 99의4④)


고향

취득 당시 다음 요건을 모두 충족한 시지역을 말합니다.

1취득 당시 다음의 요건을 모두 충족한 시지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, 다음의 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시지역을 포함). 이 경우 등록기준지 등 또는 거주한 사실이 있는 지역의 시ㆍ군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시ㆍ군으로 본다(조특법§99의4①2호, 조특령§99의4⑤).

㉠ 「가족관계 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부(법률 제8435호, 같은 법 부칙 제4조에 따른 제적부를 포함)에 10년 이상 등재된 등록기준지(법률 제8435호 같은 법 부칙 제2조로 폐기되기 전의 호적법에 따른 본적지 또는 원적지를 포함)

㉡ 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역


2취득 당시 인구 등을 고려하여 다음 지역을 제외한 시지역(조특령 별표 12)

㉠ 수도권 지역

㉡ 「소득세법」의 규정(§104의 2)에 의한 지정지역(조특법§99의4①2호 나목)

㉢ 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 「관광진흥법」의 규정(§2)에 의한 관광단지(조특법§99의4①2호 나목, 조특령§99의4③)


【별표 12】고향주택 소재 지역 범위(조특법§ 99의4 관련, 2016.2.5. 개정후)

구분 시(26개)
충청북도

제천시

충청남도

계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시

강원도

동해시, 삼척시, 속초시, 태백시

전라북도

김제시, 남원시, 정읍시

전라남도

광양시, 나주시

경상북도

김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시

경상남도

밀양시, 사천시, 통영시

제주도

서귀포시






댓글(2)

  • 네이처 김
    2020.05.11 17:25

    질문을 드려도 될까요?

    경기도에 일반 주택을 10년이상 보유하고 있는 상태에서 지난 2015년 충남 보령에 있는 면에 주택(인구 20만 이하 지역)을 5천만원 정도에 구입 하였 지금까지 보유하고 있습니다. 대지 130 평 정도 되는데 건물 대장에 등기가 안 되어있는 낡은 집이 있어 약 900만원을 주고 고쳐서 쓰고 있는데, 이 경우, 제가 알고 있는 바로는 조세특례제한법/소득세법에 의해서 200평 이하, 2억원 이하의 경우이기 때문에 보령의 농가주택을 보유하고 있어도, 구리집을 처분 할 경우 양도소득세를 내지 않는 것으로 알고 있습니다.

    현재 5년간 보령의 농가 주택을 주말에 와서 생활하고 있는데 너무 춥고 낡아서 집을 허물고 새집을 지어 등기를 해도 위 비과세 조건이 성립하는지 궁금 합니다. 집은 건축비만 1억 오천 예상하고 있습니다. 그렇게 되면 땅 과 건축비를 해도 2억원이기 때문에 여전히 구리집을 언제 팔아도 비과세 대상이 유지 되는지 궁금 합니다.

    • 2020.05.13 09:32 신고

      농어촌주택 취득후 멸실하여 재건축하여도 규모,가액 기준을 만족한다면 비과세 대상을 될 것으로 생각됩니다.

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