2019년 후속 시행령 중 주택 관련 사항 정리-1


정부는 지난 연말 국회를 통과한 세법 개정 후속조치로서 관련 시행령 개정안 내용을 발표(1.8.)한 바 있으며, 그간 법제처 심사(1.8.~1.29), 입법예고(1.8.~1.29) 및 부처협의(1.8.~1.18)를 통해 제기된 이해관계자 및 관계부처 등의 의견을 반영하여 '19.2.12 공포되었습니다.


개정세법 후속조치로서 관련 시행령 개정안 중 임대사업자·다주택자 관련 사항에 대해서 2회로 나누어서 정리합니다.


2019년 개정세법 후속 시행령 중 주택 관련 사항 1

분리과세시 필요경비 및 공제금액 차등 적용 대상(소득령 §122의2)

< 법 개정내용(§64의2) >

분리과세*시 필요경비 50%, 공제금액 200만원을 적용**하되, 임대주택 등록시 필요경비 60%, 공제금액 400만원 적용
  * 주택임대소득 과세방법: 주택임대소득 2천만원이하 분리과세 선택 가능
  ** 분리과세 산식: [(수입금액 - 수입금액 × 필요경비율) - 공제금액(주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제 적용)] × 14%
   임대주택 등록 등 구체적인 주택의 범위를 시행령에 위임

 
현행 개정안

< 신 설 >
  
  
  

다음의 요건을 모두 충족하는 경우 필요경비 60%, 공제금액 400만원 적용
   단기민간임대주택(4년이상) 또는 장기일반민간임대주택(8년이상)으로 등록
   「소득세법」에 따른 사업자등록
   「민간임대주택법」에 따른 임대료 인상률(연 5%) 준수

개정이유: 분리과세세액 계산시 우대 적용(필요경비 60%, 공제금액 400만원)되는 요건 규정

적용시기: 영 시행일이 속하는 과세기간 분부터 적용


분리과세시 임대주택등록자의 의무 임대기간 미준수시 추징세액에 이자상당액을 가산하지 않는 사유 규정(소득령 §122의2)

< 법 개정내용(§64의2)>

분리과세시 「민간임대주택법」에 따른 임대주택 등록 후 의무임대기간 미준수시 이자상당액(일 25/100,000)을 가산하여 추징하되, 부득이한 사유가 있는 경우 이자상당액 가산 안 함
   이자상당액을 가산하지 않는 부득이한 사유를 시행령에 위임

 
현행 개정안

< 신 설 >
  
  
  

임대주택 의무 임대기간 미준수시에도 이자상당액을 가산하지 않는 부득이한 사유 규정
   파산, 강제집행에 따라 임대주택 처분 및 임대 불가
   법령상 의무 이행을 위한 임대주택 처분 및 임대 불가
   회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택 처분

개정이유: 「민간임대주택법」에 따른 임대주택 등록 후 임대기간 미준수시 추징세액에 이자상당액을 가산하여 추징하되, 파산 등 부득이한 경우에는 이자상당액 가산하지 않도록 하여 세부담 합리화

적용시기: 영 시행일이 속하는 과세기간 분부터 적용


임대주택 유형에 따른 사업소득금액 산출방법 등(소득령 §122의2)

< 법 개정내용(§64의2)>

분리과세 주택임대소득에 대한 결정세액 계산 및 임대주택 유형에 따른 사업소득금액의 산출방법 등 필요한 사항을 시행령에 위임

 
현행 개정안

< 신 설 >
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

임대주택 유형에 따른 사업소득금액 산출방법
   (등록임대주택 수입금액): 「민간임대주택법」에 따라 등록된 기간(월수로 계산) 동안 발생한 수입금액
   (미등록임대주택 수입금액): 「민간임대주택법」에 따라 등록된 기간(월수로 계산)을 제외한 기간 동안 발생한 수입금액
  
공제금액* 적용 방법
   *주택임대소득외 종합소득금액이 2천만원이하인 경우만 적용되는 공제금액
   (임대주택 등록시) 400만원 (미등록시) 200만원
  
   등록임대주택 수입금액*과 미등록 임대주택의 수입금액으로 안분하여 공제금액 산출
   *「민간임대주택법」에 따라 등록한 기간(월수 계산) 동안 발생한 수입금액 
   (등록 임대주택수입금액/총 주택임대수입금액) × 400만원 + (미등록 임대주택수입금액/총 주택임대수입금액) × 200만원

개정이유: 분리과세 주택임대소득 세액 계산 방법을 명확히 규정하여 세부담 합리화

적용시기: 영 시행일이 속하는 과세기간 분부터 적용


공동사업자의 주택임대소득 총수입금액 규정(소득령§20)

현행 개정안

분리과세대상 주택임대소득
   주택임대업 총수입금액이2천만원이하인 경우
   공동사업자 수입금액: 별도 규정 없음
  

공동사업자의 수입금액 규정
   (좌 동)
   공동사업자 수입금액: 공동사업장의 약정된 손익분배비율*에 따라 공동사업자에게 분배된 수입금액을 합산
   *약정된 손익분배비율이 없는 경우 지분비율

개정이유: 공동사업자의 분리과세 대상 주택임대총수입금액은 공동사업장의 수입금액 중 공동사업자에게 분배된 수입금액을 합산하여 판단하도록 규정

적용시기: 영 시행일이 속하는 과세기간 분부터 적용


주택임대사업자 사업자 등록 관련 간주규정 마련(소득령§220)

현행 개정안

주택임대사업자 등록
   (지자체)「민간임대주택법」에 따라 임대사업자 등록 가능
   (세무서)「소득세법」에 따라사업자 등록 신청 의무
   < 신 설 >

사업자 등록 신청 간주 신설
   (좌 동)
   (좌 동)
   지자체에 임대사업자 등록 신청시 「소득세법」상 사업자등록 신청서를 함께 제출한 경우 사업자 등록 신청으로 간주

개정이유: 주택임대사업자의 사업자등록 신청시 임대중인 주택의 세부내용을 제출하도록 하여 과세기반 확충

적용시기: ‘19.4.1. 이후 사업자등록을 신청하는 분부터 적용


사업장 현황신고 사항 간소화(소득령§141②3)

현행 개정안

개인 면세사업자 사업장현황 신고
   (신고기한) 과세기간 다음 연도 2.10일까지
   (신고사항)
   - 사업자 인적사항, 업종별 수입금액명세
   - 기타 시행령으로 정하는 사항
   수입금액의 결제수단별 내역
   계산서 등 수취내역
   임차료·매입액·인건비등 비용 내역

사업장현황 신고 사항 간소화
   (좌 동)
   (신고사항) 임차료 등 삭제
   (좌 동)
   (좌 동)
   (좌 동)
   (좌 동)
   <삭 제>

개정이유: 임차료 등 비용 내역을 신고 사항에서 삭제하여 납세자의 신고부담 완화

적용시기: ‘19.4.1. 이후 사업장 현황을 신고하는 분부터 적용


주택임대사업자 양도세 특례 시 임대료 증액제한 요건 추가(소득령 §154①, §155<20>, §167의3①)

현행 개정안

주택임대사업자에 대한 양도소득세 특례
   1세대 1주택 비과세 특례 (§154)
   < 추 가 >
   거주주택 비과세 특례 (§155<20>)
   < 추 가 >
   양도소득세 중과 배제(§167의3, §167의10)
   < 추 가 >

연간 임대료 증액요건 추가
   (좌 동)
   임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 이하일 것
   (좌 동)
   임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 이하일 것
   (좌 동)
   임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 이하일 것

개정이유: 임대주택 양도소득세 특례 취지에 맞게 임대료 연 5% 이하 증액제한 요건 추가

적용시기: 영 시행일 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용


소형주택 임대사업자 세액감면시 임대료 인상요건 신설(조특령 §96)(소득령 §163의2①)

현행 개정안

임대소득소득세·법인세감면
   < 추 가 >
  

감면요건 추가
   임대료 증액요건 신설
   - 임대료(임차보증금) 연 증가율이 5% 이하일 것

개정이유: 거주자의 주거안정 지원을 위해 임대료 증액 요건 신설

적용시기: 영 시행일 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용


배우자 등 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 범위 확대(소득령 §163의2①)

현행 개정안

배우자 등으로부터 증여받은 자산 양도시 이월과세
   양도일로부터 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우
   (취득가액) 수증자가 아닌 증여자(배우자 등)의 취득 당시 금액
   (적용대상 자산) 토지ㆍ건물 또는 특정시설물이용권
   < 추 가 >

적용범위 확대
   (좌 동)
   (좌 동)
   적용대상 자산 추가
   - 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권 등)

개정이유: 분양권 등에 대해서도 양도소득세 이월과세를 적용하여 증여 후 양도를 통한 조세회피 방지

적용시기: 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용


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