2019년 후속 시행령 중 주택 관련 사항 정리-2

정부는 지난 연말 국회를 통과한 세법 개정 후속조치로서 관련 시행령 개정안 내용을 발표(1.8.)한 바 있으며, 그간 법제처 심사(1.8.~1.29), 입법예고(1.8.~1.29) 및 부처협의(1.8.~1.18)를 통해 제기된 이해관계자 및 관계부처 등의 의견을 반영하여 '19.2.12 공포되었습니다.

개정세법 후속조치로서 관련 시행령 개정안 중 임대사업자·다주택자 관련 사항에 대해서 2회로 나누어서 정리합니다.

2018년 개정세법 후속 시행령 중 주택 관련 사항 2

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화(소득령 §154⑤)

현행	개정안
1세대1주택 양도소득세 비과세    (대상) 1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택    (요건) 2년 이상 보유    - 조정대상지역 내 주택(’17.8.3일 이후 취득)의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주        (보유기간 계산) 해당 주택의 취득일부터 기산    <추   가 >	보유기간 요건 강화    (좌 동)             - 1세대가 1주택 이상을 보유*한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산    *일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외

개정이유: 다주택자가 1주택자로 된 후 기간만 보유기간으로 인정하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도 합리화

적용시기: '21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화 등(소득령 §154⑩, §155<20>)

현행	개정안
장기임대주택 또는 가정어린이집을 보유한 상태에서 본인 거주주택 양도 시 비과세    (거주요건) 2년 이상 거주       (대상) 장기임대주택 또는가정어린이집 이외의 거주주택    - 거주기간 충족 시 횟수 제한 없이 1세대1주택 비과세    장기임대주택 또는 가정어린이집을 거주주택으로 전환한 주택에 2년이상 거주시(직전거주주택보유주택*)    *기존 거주주택("직전거주주택")을 비과세 양도한 후 임대주택이나 가정어린이집이었던 주택으로 이사하여 거주한 주택    직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세 장기임대주택 또는 가정어린이집을 거주주택으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우 비과세    2년이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세	거주주택 거주요건 명확화 및 비과세 횟수 제한    (거주요건) “보유한 기간*” 중 2년 이상 거주    *해당 주택을 보유하지 않고 임차해서 거주한 기간은 거주기간에서 제외    (대상) 장기임대주택 또는가정어린이집 이외의 거주주택    - 장기임대주택 보유의 경우는 최초 거주주택에 대해서만 비과세 (평생 1회로 제한)    장기임대주택에 대해서는 과세 전환    가정어린이집에 대해서는 종전과 같이 비과세    (좌 동)    * 장기임대주택을 거주 목적으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우는 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세

개정이유: 임대사업자의 최초 거주주택만 비과세하도록 하여 임대사업자에 대한 세제혜택 합리화

적용시기: ① (거주기간 요건 명확화) 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

② (장기임대주택 비과세 요건 강화) 영 시행일 이후 취득하는 분부터 적용

경과조치: 영 시행일 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정 적용

장기일반민간임대주택등에 대한 임대기간 합리화(조특령 §97의3)

현행	개정안
장기일반민간임대주택등의 양도소득세 과세특례 요건 등    (요건) ① 장기일반민간임대주택등 등록     ② 8년 이상 계속하여 임대 ③ 연 5% 임대료 증액 제한     ④기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하    < 추 가 >           (임대기간 계산) 주택임대기산일: 임대등록후 임대개시일    - 단기임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록시 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 임대기간으로 인정	임대기간 계산 특례 신설    (좌 동)          재개발·재건축 사업*이 진행되는 경우 관리처분계획 인가일** 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 계속하여 임대한 것으로 간주하되, 실제 임대한 기간만 임대기간에 산입    * 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 재개발·재건축사업    ** 소규모주택 정비사업의 경우 사업시행계획 인가일     (임대기간 계산) (좌 동)    - 최대 4년을 한도로 기존 임대기간 전체를 장기일반민간임대주택등의 임대기간으로 인정

개정이유: 임대기간 계산시 재건축 등의 기간은 계속 임대한 것으로 보되 실제 임대기간만 산입하고, 임대등록 변경시 기존임대기간 산입기간을 관련 법령개정에 맞추어 조정

적용시기: ① 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

② (변경 등록시 임대기간 계산) 영 시행일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 등록하는 분부터 적용

③ (변경 등록시 경과규정) 영 시행일 현재 단기임대주택을 8년 초과하여 임대한 경우 종전규정에 따라 최대 5년을 임대기간으로 인정

장기임대주택을 공동소유하는 경우 임대호수 계산방법 보완(조특령 §97①)

현행	개정안
장기임대주택에 대한 양도소득세 감면    (대상자) 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자     < 신 설 >	임대주택호수 계산 방법 명확화    (대상자) (좌 동)    - 5호 이상 임대 여부 계산시 지분형태로 공동소유하는 임대주택의 경우 : (임대주택의 호수 × 지분비율) 만큼의 주택을 보유한 것으로 봄

개정이유: 공동소유 지분 보유자에 대한 임대주택 호수 계산방법을 명시하여 감면대상 명확화

적용시기: 영 시행일 이후 결정·경정하는 분부터 적용

조정대상지역 신규취득 임대주택에 대한 종부세 감면 적용배제(종부령 §2)

현행	개정안
재산세가 감면되거나 분리과세되는 주택·토지에 대해서는 종부세도 감면되나 다음의 경우는 감면 배제    시·군 감면조례에 의한 재산세 감면·분리과세의 경우     - 전국 공통 적용되지 않는 것     - 전국적인 과세형평을 저해하는 것으로 인정되는 것     < 추 가 >	(좌 동)    (좌 동)    (좌 동)    (좌 동)    - 1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택등으로 등록한 것

개정이유: 종합부동산세가 합산과세되는 임대등록 주택에 대해 종합부동산세 감면 배제

적용시기: 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

공정시장가액비율 상향 조정(종부령§2의4)

현행	개정안
주택 및 종합합산·별도합산토지 공정시장가액비율    80%	공정시장가액비율 단계적 상향 조정    (’19) 85%→(’20) 90% →(’21) 95%→(’22) 100%

개정이유: 종합부동산세 과세표준의 실가반영률 제고

적용시기: 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

17. 종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법 신설(종부령 §4의2①제2호)

현행	개정안
< 신 설 >	세율 적용을 위한 주택 수 계산방법    공동소유주택의 주택 수 계산    - 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄    - 다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택*은 과세기준일(6.1일) 현재 다음 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외     * 공동소유지분은 주택 수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세     * 1세대 1주택 공제(9억원) 여부 판단시에는 주택 수에 포함    ① 지분율이 20% 이하    ② 지분 상당 공시가격이 3억원 이하    다가구주택    여러가구가 거주하는 경우에도 분할등기 되지 않으므로 하나의 주택으로 봄    임대주택 합산배제시에는 임대 가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제    다세대주택은 구분등기하므로 구분등기한 주택을 각각 1호로 봄

개정이유: 종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법 및 주택수에서 제외되는 주택의 범위 규정

적용시기: 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용